為什麼該選長年期房貸？

 

近幾年的房價飆漲速度之快，令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子，但想到要揹著30年～40年的房貸，就讓許多人裹足不前，許多人抱怨，房子買下去，可能到退休時都還還不清房貸，一輩子就要當房奴了。

我能理解每個月都要還貸款的壓力，這房貸一揹就是30年以上，確實令人感到不舒服，有一種永遠無法放鬆或失業的感覺，但若是只貸款20年，每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的，這情況實在讓人兩難。

長年期房貸真的那麼不好嗎？那可未必，我還希望我可以貸到50年的房貸呢！

首先我們先忽略每個月要還款的壓力，先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲，東西與服務都會變貴，我們手上的錢會貶值，同樣的，銀行裡的錢也會貶值。

如果我們向銀行借錢，拿來投資或購買保值商品，則我們可以將大筆現金保留現有的價值，讓貨幣貶值由銀行來負擔，而我們需要付出的代價就是貸款利息。

舉例說明，假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%，我們向銀行借款1,000萬元，購買或投資一項可以保值的商品，所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加，抵銷通貨膨脹，10年後，這項商品的價格會變成1,344萬，而我們只跟銀行借了1,000萬，數字上多賺了344萬元。

你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，我們的借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。

若貸款利率是4%呢？我們維持其他相同的條件，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬，我們的借款成本是400萬元，帳面上，我們損失了了56萬元，換句話說，銀行因為利息收的比通貨膨脹高，因此多賺了56萬元。

你可能會有疑慮，為什麼貸款利率漲了1倍，從2%變成4%，銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢？因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還，愈晚還的利息，在考量通膨折現後，其實際價值（購買力）或愈來愈低。

聰明的你可能已經反應過來了，在通貨膨脹率3%的情況下，只要銀行貸款利率低於3.44%，我們跟銀行借的錢愈晚還，獲利就愈多，時間是站在我們這一邊的，若超過3.44%，貸款時間愈長就對銀行愈有利。

如果是把貸款時間拉長到20年，計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬，如果也是只還息不還本金，則對雙方有利的分界點利率是4.03%，借款20年且貸款利率低於4.03%，則對我們借貸方是有利的，這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。

以上計算表示，如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款，30年或40年，對借貸方有利的利率會更高，所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下，你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓，月還本息1萬2,648元，當時可能會覺得非常辛苦，但現在這1萬多元，是否對你來說就是一筆小錢了呢？

請注意，以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品，其報酬率能超過通貨膨脹率，譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的，譬如汽車，或是一次性消費，未來無法以金錢衡量其價值的，譬如旅遊，則無論貸款利率多低，都會是一項損失。

貸款利率夠低，房貸時間愈長愈有利

看到這裡，你是否可以接受，考量通貨膨脹與實際購買力後，若貸款利率夠低，則房貸時間愈長，對借貸方是愈有利的觀念呢？

我們再從心理層面來看...

完整文章請至「銀行不說的事》為什麼該選長年期房貸？理財達人教你這樣算：房貸根本不需要還完！」閱讀。

台灣的房價會不會因為少子化下跌？

 

最近台灣通過了平均地權條例，房價下跌成為了熱門話題，許多人都預估今年底前，房市會有一波明顯的下跌，再加上政府升息的推波助瀾，房價很可能會有一次明顯的回檔，是買加入手的好時機。

也很多人提到，台灣進入少子化時代，買房需求減少，未來很可能會跟日本一樣，房子會越來越便宜，現在買房根本就是冒著資產貶值的風險，以後你的房子要賣給誰？

近期房價是否會下跌，我不得而知，我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌，買家縮手，成交量會降低，是滿合理的推估，但是否會造成全台的房價都下跌，我的態度是有所保留，或許有些屋主忍不住會降價出售，但應不至於全面下殺。

但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌，我的觀點是認為不會，至少15年內不會，理由有幾點。

房屋需求數量不等於人口數

首先，認為少子化會造成房屋供過於求，以後買房子的人變少，想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單，因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會/能買一間房子。

如果全部的房屋供給是10萬戶，而需求人口從10萬人降至只有5萬人，看起來，確實是會因為需求減少而必須降低售價，但實務上，房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。

我們知道房屋有屋齡，有還沒蓋的預售屋，10年內的新成屋，11~30年的中古屋，還有很多屋齡30年以上的老屋，特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子，但是並不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的。

現在一個很明顯的現象是，年輕人有買房需求的，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，大家不想等時間追垃圾車，需要有管理員收包裹，甚至需要樓下有自己停車位的大樓，現在很多人買房是不考慮舊公寓的，在計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。

若真要認真計算，應該是要統計，目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少，然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少，才能知道是否是供過於求。

如果未來要買房的人都只想找電梯大樓，那即使因為少子化造成買方減少，可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量，會造成的現象就是，新大樓供不應求，導致價格持續上漲，而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買，價格反而可能會因供過於求而下跌，又或是拿來都更改建變新大樓，價格就變成新大樓的價位了。

居住型態的改變

利率與資金

少子化的影響不是近期

買房要買在哪裡？

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用房子準備退休金可不可行？

 

前陣子收到一位網友的私訊詢問，他的月收入約6萬多塊，可是他是月光族，幾乎沒有辦法存錢投資股票，因為他每個月要繳約4萬塊的房貸，剩下2萬多塊的生活費都幾乎用完，而且房貸還有20幾年。

他問到，等到他60幾歲的時候可能就沒有薪資收入了，但那時候的房貸很可能都還沒繳完，他也沒有多餘的錢去存退休金，所以他打算用房子準備退休金，繳的貸款當作存錢，等退休時就辦以房養老，雖然金額不多，但再加上勞保年金與勞退金，應該還能過，至少不用再繳房貸了，這樣做是否可行。

以前我曾寫過以房養老的文章，我再稍微解釋一下以房養老的概念，就是在到了退休年齡之際，以玉山銀行網頁試算是60歲以後，可以將你的房子反向抵押給銀行貸款，然後每個月給付一筆費用給申請人，利息從給付的費用裡扣除。

以玉山銀行提供的方案為例，領取期間最長為30年，領取期間與房屋屋齡總和需小於60年，領取期間與你的目前年齡合計需大於90年，貸款利息按月繳息，利息收取上限為每月撥付本金之30%，貸款額度最高以本行房屋鑑價金額的6成為原則。

實際試算一個案例，假設申請時的年齡是60歲，房子屋齡是30年，以房養老貸款領取時間也為30年（可領到90歲），假設貸款金額為1,200萬（銀行鑑價金額須為2,000萬以上），貸款利率用目前方案裡最低的2.24%來計算。

可以得到，貸放後第1個月可實領 33,333 元，之後每個月能領到的錢會越來越少，因為貸款累積金額增加會增加內扣利息費用，自第 162 個月（13年半）至第 359 個月可實領 23,333 元（因利息已達30%），最後一個月可實領 23,453 元。

我們先假設這個人持有的房子鑑價有達2,000萬，自60歲退休後可以開始從銀行月領33,333元，直到13年半後可維持月領23,333元，減少了1萬元。以目前月領3萬多元，再加上可能有2萬元的勞保年金來說，可能是足夠的。

但要注意一個風險，每個月能領的金額會越來越低，而通貨膨脹會讓物價越來越高，此消彼漲，這個消費力的減少是能明顯能感受到的。而且這是現在就退休的算法，實際上網友還有20年才退休，20年後的房價與物價漲幅又很難在現在評估。

同時還有一點要注意，這位網友如果想在這間房子住到終老，那這間房子的屋齡必須要小於10年，因為20年後要申請30年的以屋養老貸款的話，屋齡不能超過30年。或是換個方式，在要申請以屋養老的貸款前，需要先換到一間屋齡低於30年的房子，才有辦法申請到30年領取時間。

回到網友主要的問題，靠繳房貸存房子，能不能滿足退休的需求呢？

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不婚不生還需要買房子嗎

 

有網友私下問我，看了我粉絲團裡幾篇關於買房的事情，好像大家都想要買房，但現在要買房真的很難，如果我已經打定不婚不生了，我還有必要買房嗎？

我猜，會這樣問的主因，是因為不想要因為買房需要負擔高額房貸，而影響了自己原本的生活，需要在買房與舒適的生活裡二選一。

所以，第一個思考點很簡單，要不要買房，首先取決於買不買得起，如果買得起，才有選擇的問題，如果買不起，那買房這件事就還不是需要傷腦筋的問題。

還有一個思考角度，有沒有需要買？如果不婚不生還可以一直跟家人住，那暫時確實還沒有需要買房，如果家人有一間無貸款房子，以後可以繼承，那確實沒有需要買房子。

所以，要討論不婚不生有沒有需要買房，我們先排除前面兩個情況。第一個是家裡沒有房子可以繼承，需要認真考慮買房或租房解決未來居住問題，第二是我的收入有能力買的起。

以下我僅會從財務面，理性的簡單計算一下，排除個人喜好與意願問題。

一個人不婚不生，即使有交往的男女朋友，兩個人居住需求，可以假設只需要一個套房或一房一廳就可以滿足。

我對新北市比較熟悉一點，以新大樓的套房為例，交通位置好的地方，一間大套房的總價大約在800～900萬（15坪 x 55～60萬），偏遠一點大概也要650～750萬（15坪 45～50萬）。

我用800萬來當作計算標準，假設當事人年紀30歲左右，還可以貸款20年，銀行信用良好，可以貸款到8成，這樣會需要160萬的頭期款，加上其他費用與簡單裝潢費，大概需要250萬現金，貸款640萬。

640萬貸款20年，以房貸利率1.8%來計算，每個月的還款金額是31,774，其中第一期的利息是9,600元，之後每個月的利息會越來越低。

目前大套房的行情租金大約是15,000～17,000元，相較於房貸金額差了約17,000～15,000，我們就抓15,000就好，每個月買了房子需要多付出17,000。

20年後可以還完640萬房貸，代價是繳出1,225,722的利息，如果不買房只付房租，會需要繳出多少租金呢？假設20年房租都不漲價，總租金是360萬。

我們先不用管房子有沒有升值還是貶值，每年要繳房屋稅地價稅這些小因素，最大的不同是，20年後房租還要繼續繳，但貸款就不用付了，這時候差距就出來了。

每個月多付17,000的房貸，如果拿去做投資，可以幫我賺比較多嗎？

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第一桶金先買房還是買股

 

前陣子有個關於第一桶金要先買房還是先買股的討論，這兩年台灣的股市與房市都有明顯不錯的漲幅，若是手上有一筆資金，該要先投資股市還是當作房子頭期款先買房呢?

這邊我們要先定義第一桶金，以前的第一桶金指的是100萬台幣，20年前500萬就可以在新北市買到不錯的房子，100萬就足以當頭期款，目前的房價動輒1500～2000萬，頭期款少說要300萬以上才足夠，經歷這麼多年的通貨膨脹下，現在的第一桶金可能要300萬台幣(約10萬美金)會比較適合。

2020年手上有300萬的人，如果在股市大跌時有勇敢進入股市，即使是買0050這種安全牌，大概在年中的時候才進場，到今年下半年也會有65%的獲利，總市值可以來到近500萬。

而2020年將300萬當作頭期款拿來買房的人，能夠買進總價1500萬以內的房子，到今年要漲200-300萬也很有可能，要看買的縣市區域與年份。

會有這個問題的主因，是因為如果300萬全拿去投資，先不論獲利與否，依照目前的房價上漲速度，未來可能會更買不起房子。但若拿去買房子，未來30年的收入很大部分要拿去繳房貸，可能沒有能力再另外存退休金了，面對這樣的兩難該如何做選擇。

第一桶金要先買股還是先買房，是用這一兩年的市場狀況來評估嗎? 當然不是。

我們都不知道短期的未來，房市與股市是否都會繼續上漲，是否會有如過去兩年的上漲幅度，但我們可以用比較合理的推算方式，加上評估自己的現狀與需求，來做決定。

首先，我個人認為，不應該用這兩年的股市與房市漲幅當作未來10年甚至20年的狀況來推算，換句話說，未來會維持這種漲幅的機率不高。所以我們要評估的，並不是哪一種方式可以比較快賺到錢，而是你的未來比較需要甚麼?

如果你不需要擔心年老後沒有地方住，譬如你將來可以繼承上一代留下來的房產，那麼買房子就不是你目前需要優先擔心的事情，我會建議你先將第一桶金留著投資，做退休金的資產規劃。

如果你的父母擁有相當多資產，你的工作收入也不錯，但是你很想搬出去自己住，或是不想住老舊公寓想住新大樓，那麼第一桶金先買房應該也是合理的決定。

更多人的情況應該是兩者都沒有，如果300萬全部拿去當購屋頭期款，則可以投資的資金將全數歸零，養了房子卻沒有退休金可以生活；如果都用做投資，就要賭自己的投資獲利可以漲贏房價增幅，或是你另有其他替代方案，譬如年老後搬到房價成本更低的郊區居住，或是安排住進養老村。

「我的想法是」...

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30年房貸的恐懼

 

許多人工作一段時間後會開始考慮買房，特別是近幾年房價一直上漲，深怕現在不買以後就更買不起了，但想到要貸款這麼多錢還款這麼多年，就遲遲不敢下決定。

以新北市要買一間兩房含平面車位的新大樓為例，目前房價大概要準備到1500萬元，同樣價位要在比較偏遠的地區買到小三房的新大樓也可以，頭期款要先準備2成300萬元，再準備至少100萬元的裝潢與家電家具費用，以房貸利率1.5%來貸款1200萬元，貸款20年要月還約58000元，貸款30年月還約41400元，以目前多數年輕人能負擔的房貸大概會是貸款30年居多。

首先要存到300萬頭期款與100萬的裝潢費應該就要很多年的時間了，以現在的房價，若沒有家長幫忙出頭期款，許多人買房的年紀大概都要35～40歲了，再加上30年的貸款，繳完房貸都要65～70歲，這已經超過法定可以退休的年齡了，我真的要被這一間房子綁一輩子嗎。

貸款30年並不代表一定要繳滿30年

貸款30年是給你30年的期間慢慢繳完房貸的權利，你如果中間突然有一筆大筆的收入，當然也可以提前償還本金，將貸款年期縮短，過去爸媽那個年代很多人會積極存錢提早把房貸還清，銀行並沒有規定你一定要分30年償還。

同時，你也未必會在同一間房子住一輩子，或許過10年因為家庭需求需要換房子，自然就會再貸一筆新的貸款，還掉舊的貸款，這30年房貸其實沒有太大意義。

擔心的人或許是害怕工作收入中斷，無法持續繳30年的房貸壓力，其實這也都有其他的應對方式。

如果真的碰到短時間繳不出房貸，可以跟銀行協商未來先繳3～6個月的利息就好，之後再開始償還本金，若銀行不同意，最差的情況就是賣掉房子暫時改租房，或是到其他地方買總價較低的房子，每個月的房貸壓力也會降低。

雖然簽的是30年的房貸，在過了前幾年的綁約期之後，其實隨時都可以還清的，前期也可以延長寬限期或換到其他銀行重新貸款，最差情形就是將房子賣掉，可能還能小賺一筆增值，真的不需要因為30年的房貸壓力太大。

600萬買33年地上權划算嗎? (is it worth to buy general superficies)

今天看到了一篇關於地上權房產的文章，有些想法想與大家分享。

600萬買33年地上權「誰會買？」 網曝操作手法：超划算

所謂地上權的房子指的就是只買下該棟房產一段時間的房屋使用權利，該筆買賣不包含土地，使用權利時間一到就必須要歸還房產，以這篇新聞提到的地上權是33年期限。

「對此，一名網友在社群PTT八卦板發文表示，自己也算一下，以最低總價約600萬、33年使用權來估算，差不多等於一個月花15000元左右的租金，入住台北精華地帶。」

但原PO並不確定這樣的交易是否划算，因為只擁有地上權的房子通常很難貸款，若不貸款的話，就等於要將33年、總價600萬的房租一次付清，33年後仍然什麼都沒有。因此好奇提問：「這種房子到底誰會去買？」

有一派網友分享，以投資的角度來看，先花600萬買下後再轉租，還是相當好的投資，甚至認為獲利有機會翻倍：「投資客會買，出租賺金流，租國際商務人士」、「一年租金2W，有600萬現金，當二房東很賺欸」、「租日本人的啊，月租三四萬起跳」、「這種就當用租的，10坪15k還不會被漲，其實滿划算的」。

首先，我們先了解一下地上權的缺點，其最大缺點就是難以貸款。一般購屋會同時獲得兩筆財產，一筆是土地，另一筆是土地上的房子，所以每年會需要繳房屋稅與地價稅，而房子會因為屋齡越老而價值越低，也代表房屋稅會越來越低。相反的，土地會因為公告地價越高而需要繳更多的地價稅。

當購屋的時候向銀行貸款，銀行評估的價格主要是以土地價值為主，真正值錢的是比較有增值機會的土地，而非會貶值的建物本身。所以當你購買的是不含土地的地上權房產，銀行估價就會很低，甚至不願意提供貸款。而你買進的也是一筆會每年貶值的房產，不是一般大眾認知會增值的房「地」產。

以新聞的情況為例，假設真的無法貸款，必須要一次性支付將近600萬元取得這間位於北市精華地段的房產33年使用權，這情況是否划算呢?

有網友提到，這相當於一次性支付未來33年的房租，每個月房租是1.5萬元，但實務上並不能這樣看，因為這完全沒有考量到通貨膨脹與折現率。

很簡單的算法，如果每年的通貨膨脹平均是穩定的3%，那麼現在預繳出去的每個月1.5萬租金，實際上在未來的價值是多少呢? 請參考下表：

第一欄表示的是，你現在所繳出去的600萬，如果換算成每個月的租金的話，價值相當於在10年後每年要繳出23.5萬元，在20年後要繳出31.5萬元，或是在33年要繳出46.3萬元的租金，只是你提前在現在就以每年18萬元的現金先繳了。

如果就簡單的加總，你實際繳出去的是991萬元，若硬是要把這總金額平均成33年下來的每個月價值，大概是一個月2.5萬元租金，當然，實務上不能這樣算，因為不同年期的價值都不一樣，一個月2.5萬太簡化了，但你可以知道絕不是一個月1.5萬元這麼一回事。

所以你就可以知道，根本不會是網友說的相當於每個月1.5萬元的租金還不會被漲，其實你是已經預繳了未來33年的租金，以折現率回推，你在第33年的租金其實是每個月38,600元。

我們用另一個方式算，如果這600萬我們拿去做投資，每年若約可以獲得5%的利息/股利，就相當於每個月可以拿到2.5萬元，若是4%的報酬就相當於每個月2萬元的報酬，你也可以拿這筆錢來當作租金去租房子。

若如網友說的，有人當二房東以每個月2萬元出租，那我是不是可以就以這600萬當本金去投資，每年都可以拿到2萬至2.5萬的股利報酬，來租這間房子呢?  答案是不行的。

原因很簡單，就算你的投資都很穩定帶來每年5%的報酬，你的2.5萬元將來也不足以支付租金，因為你把投資獲利的股利都拿來繳每年的房租了，你的投資本金並沒有隨著通膨增加，請看上表第二欄，到了第19年的時候，房租也隨著3%通膨調漲到每個月超過2.5萬元了，所以別誤會你可以用這600萬本金一直租這間房子33年，想要享受如同別人在一開始就以600萬買下這間房子一樣。

這個例子是否也讓你意識到了，如果把投資的現金股利都花掉，沒有繼續增加投資本金(再投入)，你的投資其實是一直在貶值的，你每年拿到的股利也一直在貶值，在做投資規劃，看待未來的金額時，永遠都要把通貨膨脹算進去。

當然，用600萬買下這房產之後，還會需要一筆裝潢支出，未來的33年還會有房屋修繕支出，可能還是需要繳房屋稅，甚至要為房屋投保火險等基本成本，所以不能簡單地換算成用600萬一次付清未來33年的房租這麼簡單。

新房地合一稅制是否可以使房價下跌 (new real estate regulation)

 

「立法院財委會初審通過房地合一2.0相關修正草案，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%，逾2年、未滿5年內出售課35%，祭出重稅抑制炒房；生效日部分則保留朝野協商。

境內個人、企業適用重稅的「短期交易」期間，拉長持有2年內出售課45%，持有逾2年、未滿5年出售課35%，按行政院版通過，僅在企業部分增訂排除條款，因財政部公告的非自願因素出售持有期間5年以內房地，以及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋，自土地取得日起算5年內完成銷售，可適用20%稅率。

此次修法也趁機補足房地合一制漏洞，除境內企業「短期交易」稅率由20%拉高至35%或45%，並納入特定股權交易課稅外，同時，也通過增訂防避稅條款，避免有心人士刻意拉高計稅時的可減除項目來降低稅負。」

房地合一2.0是否可以使房價下跌呢? 先說結論，我個人認為新通過的房地合一稅制並不會壓抑房價，反而還可能讓房價繼續上漲。

房地合一稅1.0版本的稅法規定，房屋買賣持有期間在一年以內者，所得稅率是45%，1-2年者為35%，2-10年為20%，10年以上的稅率為15%。105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

當時房地合一稅法通過後，就讓相當多的房地產投資客離開市場，因為投資客想要快速獲利，他們會追求快速轉手，並且避免繳貸款本金，所以會盡可能地善用銀行貸款寬限期，每一次買賣轉手可以獲利30-50萬，坪數大一點的甚至可獲利上百萬，相當於一般人的一年收入，房地合一稅讓純投資客的獲利少了一半，讓許多只是跟風炒房的非專業投資客退出市場，近幾年的交易較高比例是有實際需求的自住客。

而原本底氣(資金)比較足的投資客也只能順應稅法，將房屋持有時間拉長到2年，以不要超過房貸寬限期為原則，將稅率降為20%，等於省下一半的稅金，而新的房地合一稅一口氣把35%稅率拉長為5年，讓想靠寬限期撐過2年高稅額期限的人直接放棄，如果2016年以後買房的投資客想避開新稅率，就必須要在新稅率正式上路前趕快將房產脫手，包括公司法人持有的房地產，所以近幾個月可能會有一些人降價出售。

但近幾年雙北的房產需求大都是自住客居多，如果原本的投資客有辦法惜售硬拖到5年後才賣，可以想像，若未來幾年的房屋供給量會減少，而自住的需求依然在，有可能在自住需求帶動下，讓房價逐步升高。

房地合一2.0應能有效的打擊投資客在短時間內炒作，將房地產價格快速拉高的效果，但要期待房價會因此而開始回落，我預期機會很低，反而是在自住需求與原物料上漲的情況下，房價會持續緩步上漲。

Vanguard美國房地產ETF VNQ (Vanguard Real Estate ETF)

 

我們討論過全美市場的ETF(VTI)，也討論過債券的性質，在股債搭配之外，房地產REITs也是可以用來做資產分配的選項之一，這篇我們會介紹Vanguard推出的全美房地產REITs ETF VNG (Vanguard Real Estate ETF)。

Vanguard Real Estate ETF成立於2004年9月，代號為VNQ，總管理費 0.12%，主要是追蹤MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Transition Index，規模達574億美元，投資標的以投資辦公室、飯店、與其他房地產的REITs股票為主，風險等極為RR4。

結至8月底止，總持有181檔房地產相關ETF，本益比34.8倍，淨值比2.4倍，ROE為6.1%，專門的REITs(Specialized REITs)佔了41.5%，住宅REITs佔13.5%，工業REITs佔11.5%，醫療類不動產佔8.5%，零售業REITs佔8.2%，辦公室REITs佔7.7%。

這檔ETF的表現，在過去10年的年化報酬率為9.26%，自2004年上市以來的年化報酬率也有7.91%，我們可以看下表呈現的淨值市價走勢圖。

從淨值走勢圖裡可以看到，REITs並不是一個很穩定的投資標的，在08年因房市引起的金融股災當然的也影響了REITs的表現，跌幅甚至比股市大盤還要高，在2020年因疫情造成股市大跌的時候，股市大盤跌約33%，而REITs的跌幅接近50%，如2020年的時候，當股市V型反轉上漲之後，REITs的反彈比較緩慢，可說當股市上漲時，REITs市價漲幅不如股市，比較偏向穩定領息，但當股市崩跌時，REITs同樣會跟股市一起下跌，甚至跌得更多，並沒有如債券的防禦效果。

本篇僅做ETF介紹，並無推薦購買的目的，投資人請自行研究自負盈虧。

有筆大錢是否要提前償還房貸 (should I repay the home loan earlier)

https://www.storm.mg/article/2792667
這篇文章的內容很有意思，內容結論是，如果你有100萬獎金，不要拿去提前償還房貸本金，寧願拿去放銀行定存，既使定存利率0.8%，但同樣一段期間所能賺得的利息，還會比房貸利率1.3%要來的多。

我們來試算一下是否真實，我們用一個很極端的情況當例子，假設你一開始就有1000萬現金可以買房子，但是你選擇拿200萬當頭期款，並跟銀行貸款800萬房貸，利率1.3%貸款20年，原本就擁有的800萬現金拿去做銀行一年期定存，利率0.8%。

線上試算20年1.3%的房貸，20年下來總共會繳給銀行1,089,324的利息(不計算申辦費等利息以外的費用)，而定存利率0.8%累計複利20年後，可以從銀行賺得1,382,112利息，結果得到，800萬存放銀行賺到的利息還比貸款利息多292,788元。

為什麼會有這樣顛覆觀念的結果呢? 我們知道房貸還款時，會同時償還利息與本金，本金會越還越少，同樣利息會越扣越少，如果你要提前還款，在第一年償還的時候，可以省下的利息最多，但如果到房貸最後幾年才要提前還本金，那時候的利息已經佔得非常少了，表示能夠節省下來的利息也相當少。

而單筆定存則相反，本金會越滾越多，每一年可以獲得的利息也會越來越多，如果單比一年的利息差額，確實會是一年的房貸利息會比一年的定存利息多，但如果統計的是20年或是15年累積下來的利息差距，房貸是本金越繳越少，利息越扣越少，定存則是本金越存愈多，利息也是越收越多，時間累積的越長，兩者利息的差距會越來越大。

結論，單純只考慮實質節省與賺到的利息差別，在目前房貸低利率的時代，房貸不急著償還，把餘錢拿去做保守的投資，都還比提早還清房貸要來的划算。

有了300萬，該先買房，還是繼續存退休金 (invest or buy a house when got the first pot of gold)

引文 小資女存 300 萬，該先買房 還是先存退休金？

雨果今天讀了一篇文章，內容是在問，已經存到了300萬了，是否該先買房還是存退休金? 背景是一位34歲女性，擁有300萬存款，每年可以存下37萬元，目前與父母同住，他開始考慮自己買房搬出去住，想要過自己的獨立生活，但又擔心房子買了開始繳房貸，就沒有辦法存退休金了。文章中列舉了好幾個方式，雨果也提出自己的想法並試算一下，確實可以達到，但須要做一些調整。

這位女性朋友希望可以買一間自己的房子，預算1500萬，並且在65歲退休的時候可以有每個月6萬元的消費能力，一直維持到90歲。

首先雨果要建議調整的部分是，先不急著買房子，延後6年買房，累積更多本金，第二點是降低理想目標，房屋價格從1500萬降低到1200萬。

我用幾個較保守的數字來做相當簡化的試算，這個試算表忽略了通貨膨脹，也預設這位女士在到他65歲退休前的收入與支出都一樣，每個月依然可以剩下37萬元投資或付房貸，也不考慮未來任何可能發生的一次性大筆支出，請參考下表。

第一個要強調的觀念，千萬不要梭哈身家去買房，如果你的存款只剛好付頭期款，你就還不到可以買房的時候，一但梭哈買房後，每個月要付的房貸可能會讓你壓力很重，而且還存不到錢，在存不到錢的情形下，根本不用想存退休金，而且還要冒著不能生病不能失業的風險。以這位34歲女性為例，雨果會建議延後買房，先將300萬拿去投資，找個每年投報率有5%的投資商品，將300萬本金與每年存下來的37萬資金都投入，年複利5%到40歲時，已可累積資產達616萬。

這時候就可以拿300-350萬來當頭期款與裝潢費來買房，試算表在40歲時領出350萬買一間1200萬的房子，貸款900萬，房貸利率設定1.8%貸款30年，每個月的本利房貸是32373元，一年要還近39萬元，所以只要再稍微省一點，原本每年可以存下的37萬元再多省2萬下來就可以負擔房貸了，40歲以後每個月不再增加投資金額，就以剩下的本金266萬元繼續投資。

由於這筆266萬是要累積退休金的，等於是有25年的時間可以投資，這時候就可以將投資風險拉高，只要投資全球股市與美國公債做8比2配置，照過去歷史紀錄，25年後可以期待的年化報酬率為7%-9%，我們保守估計以6%來做計算，到65歲時可以將本金滾到1213萬，從66歲開始離職退休。


退休後的計算有兩件事情要注意，第一，房貸尚未還完，最後剩下5年的房貸要從本金扣，所以66-70歲時，本金減少得很快，第二點是報酬率要降低，退休後的資產搭配必須要求穩定，所以我們將年化報酬率降低到4%，這點只要靠股債搭配比例50:50，甚至40:60即可達成，所以在66歲以後的試算中，每年要領出60萬元生活費，還有前5年需要多領39萬元的房貸，用年化報酬率4%的方式計算到90歲。60萬的生活費換算成每個月花費只有5萬元，這時還要加上政府的勞保年金與退休金每個月，約一萬多元就可以達成每個月6萬元的目標。這個表格計算到90歲時，本金只剩下156萬，如果這時候還存活，則這筆錢也只夠用到92歲。

以上的計算簡略了很多事情，譬如假設這位小姐的年收入與花費都不變(基本上不太可能)，而且沒有考慮通貨膨脹，34歲時想的每個月6萬塊生活費，到了65歲時的價值可是完全不一樣，可能只有目前的4萬塊消費力，到了90歲時差距更多，可能只剩現在的2萬元。這過程中都不能有任何突然大筆的開銷，譬如開刀住院、遠行出國、短暫失業、父母生病需要照顧或醫藥費與看護、甚至是結婚生子都會大大改變需求。雖然這樣的試算確實是可以讓當事人完成買房與退休的規劃，只是稍微調整了時程與目標，但既使是這樣，中間都包含了許多的不確定性，這個方式，雨果認為風險很高，而且我們還沒討論到保險需求呢。

結論，如果手上存有一筆資金，千萬不要急著梭哈買房，將資產變成一個不會增值(自住)、不能快速變現、不能產生現金流的資產。建議等存到更多資金，就算買房後，手上還是能保有一筆本金可以做投資，才有可能房子與退休金兼顧，當然，努力增加工作收入是一個更好的方法，買房後若還是能每年存下40萬進行投資，那梭哈也不是絕對不可以。