使用權住宅僅市價3折，跟地上權有何不同？

 

今天看到一篇幾個月前的新聞，談到使用權住宅，且提供市價3折的價格。使用權住宅其實就是地上權住宅概念的修改版，以下擷取一小段新聞內容：

地上權住宅挨轟太貴！國產署估未來推「使用權住宅」僅市價3折

「為解決高昂房價，政府推出「地上權住宅」，只要市價的5到7折，不過當設定的期限約50至70年一到，購買者便瞬間喪失居住權，因此被外界詬病仍然太貴，所以內政部正在研議「使用權住宅」，年限縮短到20年，民眾可付每月租金，且以初期租金計價不漲價。

國產署署長曾國基進一步指出，使用權住宅地租權利金也非常低，民間來做只有公告現值10%、地租依照公告地價1%至2.5%，因此民眾負擔比較低，是否要再延長到40至60年，以及是否能取得區分所有權，可以修相關法令，把權利金定低一點。」

首先我們先了解什麼是地上權的房產，這些房子是怎麼來的。

當購買一般房產時，我們同時取得土地和建築物的所有權，這樣就擁有房契和地契，每年需繳納房屋稅和地價稅，反映出我們是該資產的實際持有人。然而，購買地上權房產僅擁有建物使用權，土地並不屬於買方，因而僅需繳納房屋稅，而無需繳納地價稅。

地上權建案通常是由政府釋出土地，開發商透過競標獲得50至70年的使用權，期間可在土地上建造住宅或商用不動產。地上權土地所有權通常由政府或開發商持有，開發商不願出售土地，便以地上權形式出租，以變相的「養地」方式增值資產。這也使政府在不放棄土地所有權的前提下，利用出租活化閒置資源，增加收入，並方便未來都更改造。

地上權房產由於僅取得土地的使用權，故成本相對較低，房價通常低於市價，約為周邊市場價的五到七成，對於預算有限的買家具有吸引力。然而，地上權房產存在一項重要限制，即土地租約期限結束後，政府可收回土地，建物可能被拆除。由於這類房產的使用期限有限，當租期接近結束，其轉售價值也會逐漸下降，需求降低，類似選擇權商品的特性。

地上權房屋有「地上權」與「使用權」之分。若購買地上權，雖土地不屬於買方，但建物為個人資產，可自行轉售。若僅有使用權，則無建物所有權，轉售僅能通過開發商，增加出售難度。此外，雖然免繳地價稅，卻需支付地租稅，通常為地價的3.5%至5%，換算後約為自用住宅地價稅率的17.5倍，顯得不具經濟效益。

基於以上特性，是否應購買地上權房產需謹慎分析。房地產升值依賴於土地的稀缺性，而建物隨著年久折舊貶值，因此地價稅會隨地價增高，房屋稅則因折舊而逐年降低。

地上權房產不具土地增值效益，且因租期限制，價值隨時間遞減，難以增值。此外，僅持有貶值的建物無法貸足額，頭期款可能需高達三成甚至更多，增加購買門檻，若為僅有使用權的房屋，則更難貸款。

長期持有地上權房屋需支付高於地價稅的地租稅，以及房屋修繕與貸款利息，這些隱藏成本需納入考量。雖然相對長期的使用權保障了住屋的穩定性，不受房東干涉，但實際上更像是預先支付未來四十幾年租金，房屋未來的修繕責任也需自擔。因此，以地上權作為自住用途並不划算，長期使用亦限制了靈活性。

然而，地上權房產的優勢在於未來租金固定，這對於計劃長期穩定居住的人是一種吸引。買家在購買時便確定了未來四十幾年每月的租金支出，不必擔心租金上漲或屋主收回房屋，缺點則是修繕成本與地租稅須自理。

那麼，若以地上權房屋作為長期租屋是否划算？我認為市價七成的地上權並不足夠誘人。雖然每月租金固定，但考慮未來通膨與房租上漲，房貸利息、地租稅和修繕費用削弱了地上權帶來的租金差異。使用權期限內的修繕成本高、流動性差等因素都影響其長期租住的便利性和經濟效益。

地上權作為投資用途的潛力在於其租金收取。由於未來租金固定，可以隨著周邊租金上漲調整出租價格。雖前期可能僅能打平或虧損裝潢和維護費用，但隨著租金逐年上漲，最終可能形成穩定的現金流，帶來正面收益，就像購買一台計程車，雖車輛貶值，但營收可隨通膨上漲，補償折舊成本。

總結來說，我認為目前的地上權房產作為自住並不划算，因其價值不隨市場增長，資產無法轉讓升值。若以出租為目的，需仔細計算頭期款的投資收益、貸款支出、地租稅等隱含成本，並預期租金收益能超過這些費用，則可能具一定投資價值。

與一般房產相比，地上權房屋的劣勢在於缺乏土地增值效益，轉售困難，因此自住需求者或應優先考慮擁有土地的房產。但若地上權房屋的價格可以低到周遭市價的3折，還可以縮短期限到20年，且以初期租金計價不漲價，那就會是可以認真考慮的選擇。

因為租屋族最討厭的事情之一就是被屋主要求搬家，無法安心長期居住，也無法在室內做簡單整修或裝潢。若使用權住宅可以長期使用（保障20年），且付費方式是以月租金來支付，不需要一次貸款一大筆金額來購買（地上權住宅要買），會是租屋族一個可以考慮的方式。