新房地合一稅制是否可以使房價下跌 (new real estate regulation)

 

「立法院財委會初審通過房地合一2.0相關修正草案，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%，逾2年、未滿5年內出售課35%，祭出重稅抑制炒房；生效日部分則保留朝野協商。

境內個人、企業適用重稅的「短期交易」期間，拉長持有2年內出售課45%，持有逾2年、未滿5年出售課35%，按行政院版通過，僅在企業部分增訂排除條款，因財政部公告的非自願因素出售持有期間5年以內房地，以及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋，自土地取得日起算5年內完成銷售，可適用20%稅率。

此次修法也趁機補足房地合一制漏洞，除境內企業「短期交易」稅率由20%拉高至35%或45%，並納入特定股權交易課稅外，同時，也通過增訂防避稅條款，避免有心人士刻意拉高計稅時的可減除項目來降低稅負。」

房地合一2.0是否可以使房價下跌呢? 先說結論，我個人認為新通過的房地合一稅制並不會壓抑房價，反而還可能讓房價繼續上漲。

房地合一稅1.0版本的稅法規定，房屋買賣持有期間在一年以內者，所得稅率是45%，1-2年者為35%，2-10年為20%，10年以上的稅率為15%。105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

當時房地合一稅法通過後，就讓相當多的房地產投資客離開市場，因為投資客想要快速獲利，他們會追求快速轉手，並且避免繳貸款本金，所以會盡可能地善用銀行貸款寬限期，每一次買賣轉手可以獲利30-50萬，坪數大一點的甚至可獲利上百萬，相當於一般人的一年收入，房地合一稅讓純投資客的獲利少了一半，讓許多只是跟風炒房的非專業投資客退出市場，近幾年的交易較高比例是有實際需求的自住客。

而原本底氣(資金)比較足的投資客也只能順應稅法，將房屋持有時間拉長到2年，以不要超過房貸寬限期為原則，將稅率降為20%，等於省下一半的稅金，而新的房地合一稅一口氣把35%稅率拉長為5年，讓想靠寬限期撐過2年高稅額期限的人直接放棄，如果2016年以後買房的投資客想避開新稅率，就必須要在新稅率正式上路前趕快將房產脫手，包括公司法人持有的房地產，所以近幾個月可能會有一些人降價出售。

但近幾年雙北的房產需求大都是自住客居多，如果原本的投資客有辦法惜售硬拖到5年後才賣，可以想像，若未來幾年的房屋供給量會減少，而自住的需求依然在，有可能在自住需求帶動下，讓房價逐步升高。

房地合一2.0應能有效的打擊投資客在短時間內炒作，將房地產價格快速拉高的效果，但要期待房價會因此而開始回落，我預期機會很低，反而是在自住需求與原物料上漲的情況下，房價會持續緩步上漲。