有了300萬，該先買房，還是繼續存退休金 (invest or buy a house when got the first pot of gold)

引文 小資女存 300 萬，該先買房 還是先存退休金？

雨果今天讀了一篇文章，內容是在問，已經存到了300萬了，是否該先買房還是存退休金? 背景是一位34歲女性，擁有300萬存款，每年可以存下37萬元，目前與父母同住，他開始考慮自己買房搬出去住，想要過自己的獨立生活，但又擔心房子買了開始繳房貸，就沒有辦法存退休金了。文章中列舉了好幾個方式，雨果也提出自己的想法並試算一下，確實可以達到，但須要做一些調整。

這位女性朋友希望可以買一間自己的房子，預算1500萬，並且在65歲退休的時候可以有每個月6萬元的消費能力，一直維持到90歲。

首先雨果要建議調整的部分是，先不急著買房子，延後6年買房，累積更多本金，第二點是降低理想目標，房屋價格從1500萬降低到1200萬。

我用幾個較保守的數字來做相當簡化的試算，這個試算表忽略了通貨膨脹，也預設這位女士在到他65歲退休前的收入與支出都一樣，每個月依然可以剩下37萬元投資或付房貸，也不考慮未來任何可能發生的一次性大筆支出，請參考下表。

第一個要強調的觀念，千萬不要梭哈身家去買房，如果你的存款只剛好付頭期款，你就還不到可以買房的時候，一但梭哈買房後，每個月要付的房貸可能會讓你壓力很重，而且還存不到錢，在存不到錢的情形下，根本不用想存退休金，而且還要冒著不能生病不能失業的風險。以這位34歲女性為例，雨果會建議延後買房，先將300萬拿去投資，找個每年投報率有5%的投資商品，將300萬本金與每年存下來的37萬資金都投入，年複利5%到40歲時，已可累積資產達616萬。

這時候就可以拿300-350萬來當頭期款與裝潢費來買房，試算表在40歲時領出350萬買一間1200萬的房子，貸款900萬，房貸利率設定1.8%貸款30年，每個月的本利房貸是32373元，一年要還近39萬元，所以只要再稍微省一點，原本每年可以存下的37萬元再多省2萬下來就可以負擔房貸了，40歲以後每個月不再增加投資金額，就以剩下的本金266萬元繼續投資。

由於這筆266萬是要累積退休金的，等於是有25年的時間可以投資，這時候就可以將投資風險拉高，只要投資全球股市與美國公債做8比2配置，照過去歷史紀錄，25年後可以期待的年化報酬率為7%-9%，我們保守估計以6%來做計算，到65歲時可以將本金滾到1213萬，從66歲開始離職退休。


退休後的計算有兩件事情要注意，第一，房貸尚未還完，最後剩下5年的房貸要從本金扣，所以66-70歲時，本金減少得很快，第二點是報酬率要降低，退休後的資產搭配必須要求穩定，所以我們將年化報酬率降低到4%，這點只要靠股債搭配比例50:50，甚至40:60即可達成，所以在66歲以後的試算中，每年要領出60萬元生活費，還有前5年需要多領39萬元的房貸，用年化報酬率4%的方式計算到90歲。60萬的生活費換算成每個月花費只有5萬元，這時還要加上政府的勞保年金與退休金每個月，約一萬多元就可以達成每個月6萬元的目標。這個表格計算到90歲時，本金只剩下156萬，如果這時候還存活，則這筆錢也只夠用到92歲。

以上的計算簡略了很多事情，譬如假設這位小姐的年收入與花費都不變(基本上不太可能)，而且沒有考慮通貨膨脹，34歲時想的每個月6萬塊生活費，到了65歲時的價值可是完全不一樣，可能只有目前的4萬塊消費力，到了90歲時差距更多，可能只剩現在的2萬元。這過程中都不能有任何突然大筆的開銷，譬如開刀住院、遠行出國、短暫失業、父母生病需要照顧或醫藥費與看護、甚至是結婚生子都會大大改變需求。雖然這樣的試算確實是可以讓當事人完成買房與退休的規劃，只是稍微調整了時程與目標，但既使是這樣，中間都包含了許多的不確定性，這個方式，雨果認為風險很高，而且我們還沒討論到保險需求呢。

結論，如果手上存有一筆資金，千萬不要急著梭哈買房，將資產變成一個不會增值(自住)、不能快速變現、不能產生現金流的資產。建議等存到更多資金，就算買房後，手上還是能保有一筆本金可以做投資，才有可能房子與退休金兼顧，當然，努力增加工作收入是一個更好的方法，買房後若還是能每年存下40萬進行投資，那梭哈也不是絕對不可以。