2023/7/26

為什麼該選長年期房貸?

 


近幾年的房價飆漲速度之快,令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子,但想到要揹著30年~40年的房貸,就讓許多人裹足不前,許多人抱怨,房子買下去,可能到退休時都還還不清房貸,一輩子就要當房奴了。



我能理解每個月都要還貸款的壓力,這房貸一揹就是30年以上,確實令人感到不舒服,有一種永遠無法放鬆或失業的感覺,但若是只貸款20年,每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的,這情況實在讓人兩難。



長年期房貸真的那麼不好嗎?那可未必,我還希望我可以貸到50年的房貸呢!



首先我們先忽略每個月要還款的壓力,先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲,東西與服務都會變貴,我們手上的錢會貶值,同樣的,銀行裡的錢也會貶值。



如果我們向銀行借錢,拿來投資或購買保值商品,則我們可以將大筆現金保留現有的價值,讓貨幣貶值由銀行來負擔,而我們需要付出的代價就是貸款利息。



舉例說明,假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%,我們向銀行借款1,000萬元,購買或投資一項可以保值的商品,所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加,抵銷通貨膨脹,10年後,這項商品的價格會變成1,344萬,而我們只跟銀行借了1,000萬,數字上多賺了344萬元。



你說還要付利息啊,沒錯,若這10年的銀行貸款利率是2%,假設這10年我們都只還利息不還本金,最後一個月才連同本金一起清還,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬,我們的借款成本是200萬元,帳面上,我們還多賺了144萬元,換句話說,是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。



若貸款利率是4%呢?我們維持其他相同的條件,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬,我們的借款成本是400萬元,帳面上,我們損失了了56萬元,換句話說,銀行因為利息收的比通貨膨脹高,因此多賺了56萬元。



你可能會有疑慮,為什麼貸款利率漲了1倍,從2%變成4%,銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢?因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還,愈晚還的利息,在考量通膨折現後,其實際價值(購買力)或愈來愈低。



聰明的你可能已經反應過來了,在通貨膨脹率3%的情況下,只要銀行貸款利率低於3.44%,我們跟銀行借的錢愈晚還,獲利就愈多,時間是站在我們這一邊的,若超過3.44%,貸款時間愈長就對銀行愈有利。


如果是把貸款時間拉長到20年,計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬,如果也是只還息不還本金,則對雙方有利的分界點利率是4.03%,借款20年且貸款利率低於4.03%,則對我們借貸方是有利的,這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。



以上計算表示,如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款,30年或40年,對借貸方有利的利率會更高,所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下,你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓,月還本息1萬2,648元,當時可能會覺得非常辛苦,但現在這1萬多元,是否對你來說就是一筆小錢了呢?



請注意,以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品,其報酬率能超過通貨膨脹率,譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的,譬如汽車,或是一次性消費,未來無法以金錢衡量其價值的,譬如旅遊,則無論貸款利率多低,都會是一項損失。


貸款利率夠低,房貸時間愈長愈有利


看到這裡,你是否可以接受,考量通貨膨脹與實際購買力後,若貸款利率夠低,則房貸時間愈長,對借貸方是愈有利的觀念呢?


我們再從心理層面來看...



完整文章請至「銀行不說的事》為什麼該選長年期房貸?理財達人教你這樣算:房貸根本不需要還完!」閱讀。




2023/7/19

想年領50萬,臨終前將退休金花完,需準備多少錢?

 


兩週前,我寫了一篇「年花費50萬,準備1000萬的退休金夠嗎?」的文章,主要重點是表達,如果考慮通貨膨脹,要維持每年50萬的消費力,實際需要準備的退休金應該是多少錢,那時計算出來的金額是1667萬(考慮2%通膨)與2500萬(考慮3%通膨)。


有些網友反映,我的計算方法是本金價值/消費力不減損的方式,每年實質50萬消費力可以永遠領不完的理想情況,才需要那麼多錢,但他沒有小孩,或沒有打算留錢給下一代,如果希望最終可以把錢用完,又該準備多少錢呢?


所以我再重新調整計算,同樣假設平均通貨膨脹率是2%,每年的投資可以穩定領到5%現金股利或利息,若所領的被動收入超過實際需要的現金,則餘額再投入投資本金,如果不足,就必須要賣掉投資資產,換成現金當作生活費。


我把生存年紀設定到100歲,需求一樣是年領現值50萬元的現金,假設60歲就退休開始領股息/利息當作被動收入,看圖表,60歲退休實際需要的退休金是....


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2023/7/12

年花費50萬,準備1000萬的退休金夠嗎?

 


我看到很多計算退休金的例子,都拿1000萬當作標準,以5%現金股息為標準,年領50萬現金當作退休金為目標。我常常說這個金額是不夠的,必須要考慮通貨膨脹,到多年後退休時,實際需要的金額會更高。


即使是現在就擁有1000萬退休,每年都可以穩定的領到50萬的現金股利,這個金額還是不夠的,因為通貨膨脹不只是影響你的投資本金,同時也影響你每年領的現金股利價值,若想維持每年有目前50萬價值的消費力,你需要的本金其實要更多。


過去我習慣以3%來計算平均通貨膨脹率,這次我以2%來算就好,因為用3%計算會讓人太絕望。


你要維持每年都有如今價值50萬的現金股息可以領,表示每年領到的股息都要加計2%通膨,每年要領到的金額需要越來愈多,這表示投資本金也應該要越來越多,不能永遠維持在1000萬,這還是在每年都可以領到5%現金股息的理想假設下。


很簡單的原則,你領到的5%現金股息,只能拿3%來當作生活費,另外2%必須再滾入本金裡,讓本金成長2%,隔年領到的現金股利才會跟隨通膨增加2%,而你的生活費也會跟著增加,但加計2%的通膨折現後,實際購買力還是50萬。


我簡單做一個計算圖表,這是個很理想的數字演算,排除股市的波動造成本金的變動,也假設每年都固定會領到5%的現金股利,假設每年的通貨膨脹率固定都是2%。你可以看到這是非常理想的假設計算方式,現實生活不可能如此發生,但如此簡化只是要讓你理解想表達的主題。


詳細數字我們先看圖表裡的A~C欄位,投資本金若永遠維持1000萬,雖然帳面上是1000萬數字,每年也都可以領到50萬現金股利,但實際消費力卻是C欄位的數字,每年遞減,一直到90歲時只剩約30萬的價值。


若要將每年領到的現金股利保留2%起來再投入,維持每年的現金股利消費力...



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2023/7/5

台灣的房價會不會因為少子化下跌?

 


最近台灣通過了平均地權條例,房價下跌成為了熱門話題,許多人都預估今年底前,房市會有一波明顯的下跌,再加上政府升息的推波助瀾,房價很可能會有一次明顯的回檔,是買加入手的好時機。


也很多人提到,台灣進入少子化時代,買房需求減少,未來很可能會跟日本一樣,房子會越來越便宜,現在買房根本就是冒著資產貶值的風險,以後你的房子要賣給誰?


近期房價是否會下跌,我不得而知,我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌,買家縮手,成交量會降低,是滿合理的推估,但是否會造成全台的房價都下跌,我的態度是有所保留,或許有些屋主忍不住會降價出售,但應不至於全面下殺。


但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌,我的觀點是認為不會,至少15年內不會,理由有幾點。


房屋需求數量不等於人口數


首先,認為少子化會造成房屋供過於求,以後買房子的人變少,想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單,因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論,但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少,畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數,不是需要買房的人數,而且也不是一個人就只會/能買一間房子。


如果全部的房屋供給是10萬戶,而需求人口從10萬人降至只有5萬人,看起來,確實是會因為需求減少而必須降低售價,但實務上,房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。


我們知道房屋有屋齡,有還沒蓋的預售屋,10年內的新成屋,11~30年的中古屋,還有很多屋齡30年以上的老屋,特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子,但是並不是每個人都只要有房子住就好,地區、需求與品質還是會挑的。


現在一個很明顯的現象是,年輕人有買房需求的,大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓,大家不想等時間追垃圾車,需要有管理員收包裹,甚至需要樓下有自己停車位的大樓,現在很多人買房是不考慮舊公寓的,在計算房屋需求與供給量的時候,不該一併而論。


若真要認真計算,應該是要統計,目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少,然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少,才能知道是否是供過於求。


如果未來要買房的人都只想找電梯大樓,那即使因為少子化造成買方減少,可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量,會造成的現象就是,新大樓供不應求,導致價格持續上漲,而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買,價格反而可能會因供過於求而下跌,又或是拿來都更改建變新大樓,價格就變成新大樓的價位了。


居住型態的改變


利率與資金


少子化的影響不是近期


買房要買在哪裡?



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2023/6/28

銀行為什麼要推美元短期高利率定存?

 


過去一年很常可以看到銀行推出短期與限額的高利率定存,而且是要新轉入的資金才符合資格,或許你曾有過疑問,為什麼銀行要給出這麼高的利率來吸引客戶換成美金存入呢?


我查了一下各家銀行的美元一年期定存資料,利率大約介於3.8%至3.9%,money101的資料,2023年的渣打銀行「玉兔迎春美元優存」方案,優先理財客戶單筆存滿5萬美元,存款年息可達4.59%;私人理財客戶單筆存滿10萬美元,利率可達5.01%。加碼計息的期間,則從登錄當月起算「3個月內」。


不少人看到這超過4%甚至5%的定存利率,心動將資金換成美元存入,雖然計算時間只有3個月,但能多賺的機會就不要錯過,你可以看下圖由ETtoday整理出來的存款利率方案。你可能也有疑問,為什麼短期優惠的定存利率可以比一年期的利率高出1%以上呢?


如果你認為銀行是想要用高利來吸引更多資金存入銀行,那你就猜錯了,銀行最怕的就是大量資金存入銀行放定存,因為利息支出這是他們的成本,銀行的獲利是靠貸款出去的利息,與販售金融商品的管理費與手續費等收入。


央行公布2021年4月的國內存款餘額超過50兆台幣,其實這是銀行的痛,因為他收了一堆存款要付利息,但他能借錢出去賺利息的金額卻少很多,我們從銀行定存利率就可知道,一年期定存固定利率有1.4%,但300萬以上大額的定存利率就只有0.43%,這表示,請民眾不要存太多錢在我這裡。還有,不時會接到銀行打來問你要不要低利率借錢,就知道銀行有多努力在推展它們的貸款業務。


除了借款收利息,銀行的另一項收入來源就是販售金融商品,他可以賣保險賺佣金、賣債券賺手續費與管理費、證券部透過股票交易賺手續費,基本上,只要你在銀行做越多事情,用越多服務,他們賺的錢就越多。


為什麼銀行要用高利率來吸引用戶存入更多美金呢?



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2023/6/21

3千萬的退休金要如何辦到?


 


我時常在提醒,計算任何未來金額的時候,千萬不要忽略了通貨膨脹。3000萬這金額看起來很高,但考慮平均3%的通貨膨脹後,20年後的3000萬價值(購買力)約等於目前的1661萬,40年後的價值約等於目前的920萬,如果你的退休金目標是3000萬,換算下來,你還會覺得很多嗎?


我每每提到2000萬、3000萬的退休金目標時,看到的就是一遍絕望的眼神,許多人反映,我這一輩子的收入都未必會有2000萬了,現在連要存到1000萬都覺得很困難,怎麼可能把退休金目標設定到3000萬,這樣退休不就無望了嗎?


這也就是為什麼必須要投資的原因。


如果自己的退休金全部都要靠自己從花剩的收入存下來,任你再會賺也很難存超過2000萬(每年存50萬,連續存40年),而且這時候的2000萬也已經貶值到不知道剩多少價值了,想準備退休金,當然要靠報酬率高於通貨膨脹率的投資方法。





我們看圖表說明,第一行的終期總資產是3009萬元,投資時間是20年,連續20年的時間,每年都要投入67萬元本金,假設投資報酬率為7.2%(指數化投資就能做到),則20年後就可以達到超過3000萬的資產,但自己總投入的本金只有1340萬元。


如果你會指數化投資,你只需要用20年的時間陸續投入1340萬,就能夠累積到3000萬的資產,沒有一開始想的那麼不可能吧。


但老實說,要扎扎實實從自己的收入存下1340萬也並非易事,沒有多少人能夠一年就能存下67萬元,而且要連續維持20年。


我們接著看第二行....



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2023/6/14

GDP越來越高,怎麼我的薪水沒有跟著變高?

 



GDP(Gross Domestic Product)是指國內生產毛額,代表的是一個國家在一個期間內,經濟活動所閃出的產品或勞務市場價值總額。這個數字通常用來衡量一個國家經濟的健康狀況與發展水準。所以,當GDP數值越高,代表景氣越好、經濟活動越活躍。


景氣越好,經濟活動越活躍,跟人民所得有甚麼關係?我們先了解一下GDP的計算方式:


GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口


消費:國內民眾所有的消費金額總和

投資:國內的固定資產投資,包含住宅、機械與廠房等。

政府支出:政府的消費與支出的金額總和。

淨出口:國家的出口總額減掉進口總額,也就是貿易差額。


以上的計算方式可以看到,GDP計算的比較像是國內各種支出與消費的總額,當消費支出發生的越高,代表國家的生產力越強,經濟越好。但生產力強消費高,就能代表國民的所得也高嗎?


其實還有一個名稱叫GNP(Gross National Product),或叫GNI(Gross National Income),他會加計國民在海外的所得,包含利息等收入,但也會排除國內的外國人收入,這個數字比較能代表一個國家的國民在國內外實際的生產力,而不像GDP代表的是一個國家裡的人(不管國籍)所產生的產值。


依據勞動部統計數字,台灣的GNI從民國75年的4,141美金,成長到111年的33,565美金,如果把他當作投資績效來看,36年後的總增長是711%,換算成年化年增率是5.98%,也就是台灣的GNI每年約會增加6%。


有趣的是,若改計算GDP,111年的GDP是32,811美元,比GNI少754美元,意思是,加計國人在海外的收入後,在排除國內外國人的收入,台灣人的收入還增加了一點。


但GNI就真的代表了國人的所得水準嗎?我再查了一下台北市統計指標中的國民所得定義:


「國民所得毛額(GNI)係本國常住居民在國內及國外提供要素之生產結果;生產結果主要分配為受僱報酬、財產及企業所得,以所得者而言,即稱為國民所得(National Income, NI),惟固定資本消耗不能分配,因此國民所得毛額扣除固定資本消耗即為國民所得。」


這個定義解釋到,GNI涵蓋了企業的固定資本消耗,因固定資本消耗不能分配,所以從GNI裡扣掉這一項,才能算是國民所得。


那國民所得 NI(National Income)的意義又如何定義呢?有幾種算法:


國民所得 = 工資 + 租金 + 利息 + 利潤

國民所得 = GDP – 折舊 – 間接稅淨額

國民所得 = NDP – 間接稅淨額

GDP = 國民所得(工資 + 租金 + 利息 + 利潤)+ 折舊 + 間接稅淨額


廠商的廠房與器械折舊,不算入國民所得NI,但會算入GDP。所以,嚴格說起來,GDP並不能直接代表國民所得,但差別只在於不同算法的代表意涵不同,一個國家的生產力不直接等於國民的實際收入,其中還包含了分配的問題。


我們再回顧一下GDP的計算方式:


GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口


政府想要增加GDP,最快的方式是甚麼?鼓勵民眾消費,刺激企業投資,努力讓出口額高於進口額?


我看最容易的方式就是增加政府支出,多蓋些大型建案,重鋪馬路與人行道,政府稅收不夠就新增特別預算。政府只需要一直增加支出,依據公式計算方法,就可以提高GDP了,但GDP提高就等於我們的所得提高、生活變好了嗎?





2023/6/7

買ETF不如直接買績優股?

 


ETF在近幾年蔚為風潮,許多不敢買股票,不懂如何選股的投資人,ETF的特性大大降低了這些人的投資門檻,讓他們在不需要選股的情況下,也能安心投資股市,其中又以高股息ETF的被接受度為最高。


對於有些投資達人來說,買ETF是很愚蠢的行為,因為ETF的選股邏輯常會選進一些表現並不好的個股來拖累整體績效,與其買一籃子股票有的沒的公司,不如好好挑選表現較好的公司,集中投資在這幾檔(5~10檔)具有優勢的個股中。


還有一個理由是,ETF的選股邏輯常會有市值的限制,市值不夠高的中小型股往往都無法入選ETF的成分股,還有企業是否獲利的條件,還在投資拓展市占率階段的企業也很難入選。也因為如此,ETF很難有機會持有能狂飆幾倍的中小型股或是轉機股。


基於以上理由,ETF的績效表現波動不大,不但會選到拖累績效的爛公司,也無法挑到能在短期內飆漲數倍的績優股,要靠投資ETF賺大錢根本難上加難。


沒錯,我也同意ETF基本上會有這兩樣侷限,一來ETF的選股邏輯在招募時就已經設計好了,他無法挑出能飆漲的企業,只能透過篩選條件,盡量排除可能會表現不好的企業。


同時也因為ETF規模若大到一個程度,中小型股很可能不夠股份可以買,成績量又太低,可能光ETF自己的買盤就可以把該公司的股價買翻了。所以,一般操盤基金當規模大到一定程度後,勢必要去買大型公司,才有辦法消化資金,其績效也勢必會往平庸邁進。


不過,如一開始所說,ETF的好處就是不需要挑公司,他可能會挑到績效不好的公司,但也有很高的機會擁有不少好公司,只因為他的成分股數量夠多,較不怕遺漏調表現的企業。


對於有選股能力的人來說,當然選對企業並重壓可以為他帶來很好的獲利,半年內獲利20%~50%都很有可能,比起大盤指數ETF年化7%~10%來說,相當有吸引力。只是風險同樣也在於選股能力。


自認為有選股能力的人很多,市面上也有許多書籍、Youtube影片、部落格與APP等,教投資人如何挑選有上漲潛力的企業,相信很多人都有嘗試過,包括我自己也是,只是,挑選個股有更高的風險。


賠錢的風險我認為是其次,最大的風險,我覺得是浪費掉的時間。以下我將會用實際的績效數據驗證給你看...




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2023/6/2

投資股市前該先準備的事

 


我相信大家把錢投入股市的初衷都是為了要賺錢,若早點接觸股市資訊的人,很可能出社會開始有收入之後,就會把手上存下來的幾萬塊投入股市買股票,能賺個幾千塊就很高興。


但把身上所有的資金都投入股市是危險的,為什麼?因為你放在股市裡的資金沒有一定會獲利,當你臨時需要用到大筆資金時,你帳上的持股是虧損的,又或是處在股市表現較差的時候,此時你只好賣股變現。


當然,你也可以選擇質押借款,或是另外借信貸解決用錢之需,避免賣出手中持股,但這些都是要付出利息代價的。


對於習慣短期進出股市的人來說,資金運用或許可以很彈性,真需要用錢時在賣掉股票就好,即使要實現帳面虧損也無所謂,但對於長期存股的人來說,要用錢時就賣股,等於破壞了投資紀律。


對於存股族,想要在臨時需要用錢時還不需賣股,就需要另外存一筆錢下來備用。看你自己的生活消費習慣與能力到哪裡,我會建議至少保留2~3個月的月薪放在活存帳戶,當作彈性備用金。


另外再準備一筆3個月薪資的存款放在另一個銀行定存帳戶,非到緊要關頭,決不動用這筆錢,這筆錢是最終的救命錢。兩筆備用金加起來大約就是5~6個月的薪資,並非是很大一筆錢。


以月薪5萬的人來說,就是準備好15萬的彈性備用金在常用的活存帳戶,可隨時彈性支付大筆支出,另外準備一筆15萬緊急備用金放定存,總共30萬元。認真一點存的話,這兩筆備用金應該可以在1~2年內存下來。


這兩筆備用金只能救急,但如果碰上重大醫療需求的時候,區區30萬就很不夠用了,有可能某一場手術,在健保支付下還需要花費20~30萬,如果是癌症,可能需要的費用更高,這時你應該要有基本保險來轉嫁這類高支出的風險。


如果一些醫療費或是意外損壞賠償,金額只有1~2萬塊,雖然付的會有點痛,但還不至於負擔不起,但一筆50萬的支出就會很苦惱了,即使股票帳戶裡有這麼多錢,要因為一場病或意外就花光辛苦存的錢,真的是很痛苦。


所以,每個月花個3~4千元買一些基礎必要的保險,規避這類可能會需要高支出的醫療與意外費用,就顯得很值得。雖然保險花費會稍微減緩資產累積的速度,可一旦不幸的事情發生,就可以幫我們避免掉很大筆的支出。


以上將可能發生的大筆支出規劃好金錢來源後,這時才是好好擬定存股計畫,為自己的短期與長期目標進行存錢存股的時候。即使存股過程發生臨時性大筆支出,也會因為事前的妥善規劃,讓存股計畫不受太大影響。


然後,就是好好了解股市的運作邏輯,與投資股票市場的目的與合理期待,採用正確且合理的策略,為自己的未來進行合理的投資規劃。


以上內容在我的《ETF存股》第二章裡有說明,有更多篇幅會介紹股市的基本運作與投資邏輯,還有執行ETF存股的資產規劃與實務操作方式,建議購入一本,直接滿足你想要長期透過股市存錢的需求。


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2023/5/31

短期美元高息利率,要換嗎?

 



這兩年美國升息,時常可以看到銀行推出美元短期的高息定存,如一年期定存利率3.6%時,可以看到有銀行推出限時方案,3個月定存年息最高4.5%,許多人為了賺這4.5%的定存利息,而將台幣換成美元。


我們知道兌換外幣會有匯差,以這張圖為例,2月18日的美元即期匯率,銀行賣出價是30.46,買入價為30.36,意思是,要跟銀行用台幣換成美元,每1美元需要用台幣30.46換入,如當下要再換回成台幣,就只能換到30.36台幣,一來一回的匯差是0.1元。


我來試算一下,這個0.1元的匯差,約等於損失0.3283%,而3個月的4.5%優存利率,本金存滿3個月後可以拿到1.125%的利息,假設匯率過了3個月都沒有變,扣掉0.3283%後,實質等於賺到0.7967%的利息。


但是,匯率每天都在變動,不太可能期待定存3個月後還能維持同樣匯率,如果匯率變好,當然是可以賺了利息又賺了匯差,如果變差,賺到的利息可能連匯差都抵銷不了。這3個月的利息約等於0.242的匯差,也就是要換回台幣時,若美元匯率低於30.118,匯差就足以吃掉3個月賺到的利息。


你說美元從30.36變成30.118會很難嗎?從圖表上可以看到,從2月8日至2月18日這9個工作天哩,銀行的買入價差就有0.355,我從2月18日回查過去3個月的匯率變化,美元買入價從32.14元變成30.36元,跌掉1.78元,跌幅5.54%。


如果高利率定存期滿後,匯率比當初台幣換成美元時還要差,該怎麼辦?



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