為什麼該選長年期房貸？

 

近幾年的房價飆漲速度之快，令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子，但想到要揹著30年～40年的房貸，就讓許多人裹足不前，許多人抱怨，房子買下去，可能到退休時都還還不清房貸，一輩子就要當房奴了。

我能理解每個月都要還貸款的壓力，這房貸一揹就是30年以上，確實令人感到不舒服，有一種永遠無法放鬆或失業的感覺，但若是只貸款20年，每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的，這情況實在讓人兩難。

長年期房貸真的那麼不好嗎？那可未必，我還希望我可以貸到50年的房貸呢！

首先我們先忽略每個月要還款的壓力，先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲，東西與服務都會變貴，我們手上的錢會貶值，同樣的，銀行裡的錢也會貶值。

如果我們向銀行借錢，拿來投資或購買保值商品，則我們可以將大筆現金保留現有的價值，讓貨幣貶值由銀行來負擔，而我們需要付出的代價就是貸款利息。

舉例說明，假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%，我們向銀行借款1,000萬元，購買或投資一項可以保值的商品，所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加，抵銷通貨膨脹，10年後，這項商品的價格會變成1,344萬，而我們只跟銀行借了1,000萬，數字上多賺了344萬元。

你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，我們的借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。

若貸款利率是4%呢？我們維持其他相同的條件，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬，我們的借款成本是400萬元，帳面上，我們損失了了56萬元，換句話說，銀行因為利息收的比通貨膨脹高，因此多賺了56萬元。

你可能會有疑慮，為什麼貸款利率漲了1倍，從2%變成4%，銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢？因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還，愈晚還的利息，在考量通膨折現後，其實際價值（購買力）或愈來愈低。

聰明的你可能已經反應過來了，在通貨膨脹率3%的情況下，只要銀行貸款利率低於3.44%，我們跟銀行借的錢愈晚還，獲利就愈多，時間是站在我們這一邊的，若超過3.44%，貸款時間愈長就對銀行愈有利。

如果是把貸款時間拉長到20年，計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬，如果也是只還息不還本金，則對雙方有利的分界點利率是4.03%，借款20年且貸款利率低於4.03%，則對我們借貸方是有利的，這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。

以上計算表示，如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款，30年或40年，對借貸方有利的利率會更高，所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下，你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓，月還本息1萬2,648元，當時可能會覺得非常辛苦，但現在這1萬多元，是否對你來說就是一筆小錢了呢？

請注意，以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品，其報酬率能超過通貨膨脹率，譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的，譬如汽車，或是一次性消費，未來無法以金錢衡量其價值的，譬如旅遊，則無論貸款利率多低，都會是一項損失。

貸款利率夠低，房貸時間愈長愈有利

看到這裡，你是否可以接受，考量通貨膨脹與實際購買力後，若貸款利率夠低，則房貸時間愈長，對借貸方是愈有利的觀念呢？

我們再從心理層面來看...

完整文章請至「銀行不說的事》為什麼該選長年期房貸？理財達人教你這樣算：房貸根本不需要還完！」閱讀。

想年領50萬，臨終前將退休金花完，需準備多少錢？

 

兩週前，我寫了一篇「年花費50萬，準備1000萬的退休金夠嗎？」的文章，主要重點是表達，如果考慮通貨膨脹，要維持每年50萬的消費力，實際需要準備的退休金應該是多少錢，那時計算出來的金額是1667萬（考慮2%通膨）與2500萬（考慮3%通膨）。

有些網友反映，我的計算方法是本金價值/消費力不減損的方式，每年實質50萬消費力可以永遠領不完的理想情況，才需要那麼多錢，但他沒有小孩，或沒有打算留錢給下一代，如果希望最終可以把錢用完，又該準備多少錢呢？

所以我再重新調整計算，同樣假設平均通貨膨脹率是2%，每年的投資可以穩定領到5%現金股利或利息，若所領的被動收入超過實際需要的現金，則餘額再投入投資本金，如果不足，就必須要賣掉投資資產，換成現金當作生活費。

我把生存年紀設定到100歲，需求一樣是年領現值50萬元的現金，假設60歲就退休開始領股息/利息當作被動收入，看圖表，60歲退休實際需要的退休金是....

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年花費50萬，準備1000萬的退休金夠嗎？

 

我看到很多計算退休金的例子，都拿1000萬當作標準，以5%現金股息為標準，年領50萬現金當作退休金為目標。我常常說這個金額是不夠的，必須要考慮通貨膨脹，到多年後退休時，實際需要的金額會更高。

即使是現在就擁有1000萬退休，每年都可以穩定的領到50萬的現金股利，這個金額還是不夠的，因為通貨膨脹不只是影響你的投資本金，同時也影響你每年領的現金股利價值，若想維持每年有目前50萬價值的消費力，你需要的本金其實要更多。

過去我習慣以3%來計算平均通貨膨脹率，這次我以2%來算就好，因為用3%計算會讓人太絕望。

你要維持每年都有如今價值50萬的現金股息可以領，表示每年領到的股息都要加計2%通膨，每年要領到的金額需要越來愈多，這表示投資本金也應該要越來越多，不能永遠維持在1000萬，這還是在每年都可以領到5%現金股息的理想假設下。

很簡單的原則，你領到的5%現金股息，只能拿3%來當作生活費，另外2%必須再滾入本金裡，讓本金成長2%，隔年領到的現金股利才會跟隨通膨增加2%，而你的生活費也會跟著增加，但加計2%的通膨折現後，實際購買力還是50萬。

我簡單做一個計算圖表，這是個很理想的數字演算，排除股市的波動造成本金的變動，也假設每年都固定會領到5%的現金股利，假設每年的通貨膨脹率固定都是2%。你可以看到這是非常理想的假設計算方式，現實生活不可能如此發生，但如此簡化只是要讓你理解想表達的主題。

詳細數字我們先看圖表裡的A～C欄位，投資本金若永遠維持1000萬，雖然帳面上是1000萬數字，每年也都可以領到50萬現金股利，但實際消費力卻是C欄位的數字，每年遞減，一直到90歲時只剩約30萬的價值。

若要將每年領到的現金股利保留2%起來再投入，維持每年的現金股利消費力...

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台灣的房價會不會因為少子化下跌？

 

最近台灣通過了平均地權條例，房價下跌成為了熱門話題，許多人都預估今年底前，房市會有一波明顯的下跌，再加上政府升息的推波助瀾，房價很可能會有一次明顯的回檔，是買加入手的好時機。

也很多人提到，台灣進入少子化時代，買房需求減少，未來很可能會跟日本一樣，房子會越來越便宜，現在買房根本就是冒著資產貶值的風險，以後你的房子要賣給誰？

近期房價是否會下跌，我不得而知，我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌，買家縮手，成交量會降低，是滿合理的推估，但是否會造成全台的房價都下跌，我的態度是有所保留，或許有些屋主忍不住會降價出售，但應不至於全面下殺。

但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌，我的觀點是認為不會，至少15年內不會，理由有幾點。

房屋需求數量不等於人口數

首先，認為少子化會造成房屋供過於求，以後買房子的人變少，想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單，因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會/能買一間房子。

如果全部的房屋供給是10萬戶，而需求人口從10萬人降至只有5萬人，看起來，確實是會因為需求減少而必須降低售價，但實務上，房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。

我們知道房屋有屋齡，有還沒蓋的預售屋，10年內的新成屋，11~30年的中古屋，還有很多屋齡30年以上的老屋，特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子，但是並不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的。

現在一個很明顯的現象是，年輕人有買房需求的，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，大家不想等時間追垃圾車，需要有管理員收包裹，甚至需要樓下有自己停車位的大樓，現在很多人買房是不考慮舊公寓的，在計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。

若真要認真計算，應該是要統計，目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少，然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少，才能知道是否是供過於求。

如果未來要買房的人都只想找電梯大樓，那即使因為少子化造成買方減少，可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量，會造成的現象就是，新大樓供不應求，導致價格持續上漲，而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買，價格反而可能會因供過於求而下跌，又或是拿來都更改建變新大樓，價格就變成新大樓的價位了。

居住型態的改變

利率與資金

少子化的影響不是近期

買房要買在哪裡？

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銀行為什麼要推美元短期高利率定存？

 

過去一年很常可以看到銀行推出短期與限額的高利率定存，而且是要新轉入的資金才符合資格，或許你曾有過疑問，為什麼銀行要給出這麼高的利率來吸引客戶換成美金存入呢？

我查了一下各家銀行的美元一年期定存資料，利率大約介於3.8%至3.9%，money101的資料，2023年的渣打銀行「玉兔迎春美元優存」方案，優先理財客戶單筆存滿5萬美元，存款年息可達4.59%；私人理財客戶單筆存滿10萬美元，利率可達5.01%。加碼計息的期間，則從登錄當月起算「3個月內」。

不少人看到這超過4%甚至5%的定存利率，心動將資金換成美元存入，雖然計算時間只有3個月，但能多賺的機會就不要錯過，你可以看下圖由ETtoday整理出來的存款利率方案。你可能也有疑問，為什麼短期優惠的定存利率可以比一年期的利率高出1%以上呢？

如果你認為銀行是想要用高利來吸引更多資金存入銀行，那你就猜錯了，銀行最怕的就是大量資金存入銀行放定存，因為利息支出這是他們的成本，銀行的獲利是靠貸款出去的利息，與販售金融商品的管理費與手續費等收入。

央行公布2021年4月的國內存款餘額超過50兆台幣，其實這是銀行的痛，因為他收了一堆存款要付利息，但他能借錢出去賺利息的金額卻少很多，我們從銀行定存利率就可知道，一年期定存固定利率有1.4%，但300萬以上大額的定存利率就只有0.43%，這表示，請民眾不要存太多錢在我這裡。還有，不時會接到銀行打來問你要不要低利率借錢，就知道銀行有多努力在推展它們的貸款業務。

除了借款收利息，銀行的另一項收入來源就是販售金融商品，他可以賣保險賺佣金、賣債券賺手續費與管理費、證券部透過股票交易賺手續費，基本上，只要你在銀行做越多事情，用越多服務，他們賺的錢就越多。

為什麼銀行要用高利率來吸引用戶存入更多美金呢？

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3千萬的退休金要如何辦到？

 

我時常在提醒，計算任何未來金額的時候，千萬不要忽略了通貨膨脹。3000萬這金額看起來很高，但考慮平均3%的通貨膨脹後，20年後的3000萬價值（購買力）約等於目前的1661萬，40年後的價值約等於目前的920萬，如果你的退休金目標是3000萬，換算下來，你還會覺得很多嗎？

我每每提到2000萬、3000萬的退休金目標時，看到的就是一遍絕望的眼神，許多人反映，我這一輩子的收入都未必會有2000萬了，現在連要存到1000萬都覺得很困難，怎麼可能把退休金目標設定到3000萬，這樣退休不就無望了嗎？

這也就是為什麼必須要投資的原因。

如果自己的退休金全部都要靠自己從花剩的收入存下來，任你再會賺也很難存超過2000萬（每年存50萬，連續存40年），而且這時候的2000萬也已經貶值到不知道剩多少價值了，想準備退休金，當然要靠報酬率高於通貨膨脹率的投資方法。

我們看圖表說明，第一行的終期總資產是3009萬元，投資時間是20年，連續20年的時間，每年都要投入67萬元本金，假設投資報酬率為7.2%（指數化投資就能做到），則20年後就可以達到超過3000萬的資產，但自己總投入的本金只有1340萬元。

如果你會指數化投資，你只需要用20年的時間陸續投入1340萬，就能夠累積到3000萬的資產，沒有一開始想的那麼不可能吧。

但老實說，要扎扎實實從自己的收入存下1340萬也並非易事，沒有多少人能夠一年就能存下67萬元，而且要連續維持20年。

我們接著看第二行....

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GDP越來越高，怎麼我的薪水沒有跟著變高？

 

GDP(Gross Domestic Product)是指國內生產毛額，代表的是一個國家在一個期間內，經濟活動所閃出的產品或勞務市場價值總額。這個數字通常用來衡量一個國家經濟的健康狀況與發展水準。所以，當GDP數值越高，代表景氣越好、經濟活動越活躍。

景氣越好，經濟活動越活躍，跟人民所得有甚麼關係？我們先了解一下GDP的計算方式：

GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口

消費：國內民眾所有的消費金額總和

投資：國內的固定資產投資，包含住宅、機械與廠房等。

政府支出：政府的消費與支出的金額總和。

淨出口：國家的出口總額減掉進口總額，也就是貿易差額。

以上的計算方式可以看到，GDP計算的比較像是國內各種支出與消費的總額，當消費支出發生的越高，代表國家的生產力越強，經濟越好。但生產力強消費高，就能代表國民的所得也高嗎？

其實還有一個名稱叫GNP（Gross National Product），或叫GNI（Gross National Income），他會加計國民在海外的所得，包含利息等收入，但也會排除國內的外國人收入，這個數字比較能代表一個國家的國民在國內外實際的生產力，而不像GDP代表的是一個國家裡的人（不管國籍）所產生的產值。

依據勞動部統計數字，台灣的GNI從民國75年的4,141美金，成長到111年的33,565美金，如果把他當作投資績效來看，36年後的總增長是711%，換算成年化年增率是5.98%，也就是台灣的GNI每年約會增加6%。

有趣的是，若改計算GDP，111年的GDP是32,811美元，比GNI少754美元，意思是，加計國人在海外的收入後，在排除國內外國人的收入，台灣人的收入還增加了一點。

但GNI就真的代表了國人的所得水準嗎？我再查了一下台北市統計指標中的國民所得定義：

「國民所得毛額(GNI)係本國常住居民在國內及國外提供要素之生產結果；生產結果主要分配為受僱報酬、財產及企業所得，以所得者而言，即稱為國民所得(National Income, NI)，惟固定資本消耗不能分配，因此國民所得毛額扣除固定資本消耗即為國民所得。」

這個定義解釋到，GNI涵蓋了企業的固定資本消耗，因固定資本消耗不能分配，所以從GNI裡扣掉這一項，才能算是國民所得。

那國民所得 NI（National Income）的意義又如何定義呢？有幾種算法：

國民所得 = 工資 + 租金 + 利息 + 利潤

國民所得 = GDP – 折舊 – 間接稅淨額

國民所得 = NDP – 間接稅淨額

GDP = 國民所得（工資 + 租金 + 利息 + 利潤）+ 折舊 + 間接稅淨額

廠商的廠房與器械折舊，不算入國民所得NI，但會算入GDP。所以，嚴格說起來，GDP並不能直接代表國民所得，但差別只在於不同算法的代表意涵不同，一個國家的生產力不直接等於國民的實際收入，其中還包含了分配的問題。

我們再回顧一下GDP的計算方式：

GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口

政府想要增加GDP，最快的方式是甚麼？鼓勵民眾消費，刺激企業投資，努力讓出口額高於進口額？

我看最容易的方式就是增加政府支出，多蓋些大型建案，重鋪馬路與人行道，政府稅收不夠就新增特別預算。政府只需要一直增加支出，依據公式計算方法，就可以提高GDP了，但GDP提高就等於我們的所得提高、生活變好了嗎？

買ETF不如直接買績優股？

 

ETF在近幾年蔚為風潮，許多不敢買股票，不懂如何選股的投資人，ETF的特性大大降低了這些人的投資門檻，讓他們在不需要選股的情況下，也能安心投資股市，其中又以高股息ETF的被接受度為最高。

對於有些投資達人來說，買ETF是很愚蠢的行為，因為ETF的選股邏輯常會選進一些表現並不好的個股來拖累整體績效，與其買一籃子股票有的沒的公司，不如好好挑選表現較好的公司，集中投資在這幾檔（5～10檔）具有優勢的個股中。

還有一個理由是，ETF的選股邏輯常會有市值的限制，市值不夠高的中小型股往往都無法入選ETF的成分股，還有企業是否獲利的條件，還在投資拓展市占率階段的企業也很難入選。也因為如此，ETF很難有機會持有能狂飆幾倍的中小型股或是轉機股。

基於以上理由，ETF的績效表現波動不大，不但會選到拖累績效的爛公司，也無法挑到能在短期內飆漲數倍的績優股，要靠投資ETF賺大錢根本難上加難。

沒錯，我也同意ETF基本上會有這兩樣侷限，一來ETF的選股邏輯在招募時就已經設計好了，他無法挑出能飆漲的企業，只能透過篩選條件，盡量排除可能會表現不好的企業。

同時也因為ETF規模若大到一個程度，中小型股很可能不夠股份可以買，成績量又太低，可能光ETF自己的買盤就可以把該公司的股價買翻了。所以，一般操盤基金當規模大到一定程度後，勢必要去買大型公司，才有辦法消化資金，其績效也勢必會往平庸邁進。

不過，如一開始所說，ETF的好處就是不需要挑公司，他可能會挑到績效不好的公司，但也有很高的機會擁有不少好公司，只因為他的成分股數量夠多，較不怕遺漏調表現的企業。

對於有選股能力的人來說，當然選對企業並重壓可以為他帶來很好的獲利，半年內獲利20%～50%都很有可能，比起大盤指數ETF年化7%～10%來說，相當有吸引力。只是風險同樣也在於選股能力。

自認為有選股能力的人很多，市面上也有許多書籍、Youtube影片、部落格與APP等，教投資人如何挑選有上漲潛力的企業，相信很多人都有嘗試過，包括我自己也是，只是，挑選個股有更高的風險。

賠錢的風險我認為是其次，最大的風險，我覺得是浪費掉的時間。以下我將會用實際的績效數據驗證給你看...

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投資股市前該先準備的事

 

我相信大家把錢投入股市的初衷都是為了要賺錢，若早點接觸股市資訊的人，很可能出社會開始有收入之後，就會把手上存下來的幾萬塊投入股市買股票，能賺個幾千塊就很高興。

但把身上所有的資金都投入股市是危險的，為什麼？因為你放在股市裡的資金沒有一定會獲利，當你臨時需要用到大筆資金時，你帳上的持股是虧損的，又或是處在股市表現較差的時候，此時你只好賣股變現。

當然，你也可以選擇質押借款，或是另外借信貸解決用錢之需，避免賣出手中持股，但這些都是要付出利息代價的。

對於習慣短期進出股市的人來說，資金運用或許可以很彈性，真需要用錢時在賣掉股票就好，即使要實現帳面虧損也無所謂，但對於長期存股的人來說，要用錢時就賣股，等於破壞了投資紀律。

對於存股族，想要在臨時需要用錢時還不需賣股，就需要另外存一筆錢下來備用。看你自己的生活消費習慣與能力到哪裡，我會建議至少保留2～3個月的月薪放在活存帳戶，當作彈性備用金。

另外再準備一筆3個月薪資的存款放在另一個銀行定存帳戶，非到緊要關頭，決不動用這筆錢，這筆錢是最終的救命錢。兩筆備用金加起來大約就是5～6個月的薪資，並非是很大一筆錢。

以月薪5萬的人來說，就是準備好15萬的彈性備用金在常用的活存帳戶，可隨時彈性支付大筆支出，另外準備一筆15萬緊急備用金放定存，總共30萬元。認真一點存的話，這兩筆備用金應該可以在1～2年內存下來。

這兩筆備用金只能救急，但如果碰上重大醫療需求的時候，區區30萬就很不夠用了，有可能某一場手術，在健保支付下還需要花費20～30萬，如果是癌症，可能需要的費用更高，這時你應該要有基本保險來轉嫁這類高支出的風險。

如果一些醫療費或是意外損壞賠償，金額只有1～2萬塊，雖然付的會有點痛，但還不至於負擔不起，但一筆50萬的支出就會很苦惱了，即使股票帳戶裡有這麼多錢，要因為一場病或意外就花光辛苦存的錢，真的是很痛苦。

所以，每個月花個3～4千元買一些基礎必要的保險，規避這類可能會需要高支出的醫療與意外費用，就顯得很值得。雖然保險花費會稍微減緩資產累積的速度，可一旦不幸的事情發生，就可以幫我們避免掉很大筆的支出。

以上將可能發生的大筆支出規劃好金錢來源後，這時才是好好擬定存股計畫，為自己的短期與長期目標進行存錢存股的時候。即使存股過程發生臨時性大筆支出，也會因為事前的妥善規劃，讓存股計畫不受太大影響。

然後，就是好好了解股市的運作邏輯，與投資股票市場的目的與合理期待，採用正確且合理的策略，為自己的未來進行合理的投資規劃。

以上內容在我的《ETF存股》第二章裡有說明，有更多篇幅會介紹股市的基本運作與投資邏輯，還有執行ETF存股的資產規劃與實務操作方式，建議購入一本，直接滿足你想要長期透過股市存錢的需求。

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短期美元高息利率，要換嗎？

 

這兩年美國升息，時常可以看到銀行推出美元短期的高息定存，如一年期定存利率3.6%時，可以看到有銀行推出限時方案，3個月定存年息最高4.5%，許多人為了賺這4.5%的定存利息，而將台幣換成美元。

我們知道兌換外幣會有匯差，以這張圖為例，2月18日的美元即期匯率，銀行賣出價是30.46，買入價為30.36，意思是，要跟銀行用台幣換成美元，每1美元需要用台幣30.46換入，如當下要再換回成台幣，就只能換到30.36台幣，一來一回的匯差是0.1元。

我來試算一下，這個0.1元的匯差，約等於損失0.3283%，而3個月的4.5%優存利率，本金存滿3個月後可以拿到1.125%的利息，假設匯率過了3個月都沒有變，扣掉0.3283%後，實質等於賺到0.7967%的利息。

但是，匯率每天都在變動，不太可能期待定存3個月後還能維持同樣匯率，如果匯率變好，當然是可以賺了利息又賺了匯差，如果變差，賺到的利息可能連匯差都抵銷不了。這3個月的利息約等於0.242的匯差，也就是要換回台幣時，若美元匯率低於30.118，匯差就足以吃掉3個月賺到的利息。

你說美元從30.36變成30.118會很難嗎？從圖表上可以看到，從2月8日至2月18日這9個工作天哩，銀行的買入價差就有0.355，我從2月18日回查過去3個月的匯率變化，美元買入價從32.14元變成30.36元，跌掉1.78元，跌幅5.54%。

如果高利率定存期滿後，匯率比當初台幣換成美元時還要差，該怎麼辦？

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