台灣的房價會不會因為少子化下跌？

 

最近台灣通過了平均地權條例，房價下跌成為了熱門話題，許多人都預估今年底前，房市會有一波明顯的下跌，再加上政府升息的推波助瀾，房價很可能會有一次明顯的回檔，是買加入手的好時機。

也很多人提到，台灣進入少子化時代，買房需求減少，未來很可能會跟日本一樣，房子會越來越便宜，現在買房根本就是冒著資產貶值的風險，以後你的房子要賣給誰？

近期房價是否會下跌，我不得而知，我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌，買家縮手，成交量會降低，是滿合理的推估，但是否會造成全台的房價都下跌，我的態度是有所保留，或許有些屋主忍不住會降價出售，但應不至於全面下殺。

但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌，我的觀點是認為不會，至少15年內不會，理由有幾點。

房屋需求數量不等於人口數

首先，認為少子化會造成房屋供過於求，以後買房子的人變少，想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單，因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會/能買一間房子。

如果全部的房屋供給是10萬戶，而需求人口從10萬人降至只有5萬人，看起來，確實是會因為需求減少而必須降低售價，但實務上，房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。

我們知道房屋有屋齡，有還沒蓋的預售屋，10年內的新成屋，11~30年的中古屋，還有很多屋齡30年以上的老屋，特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子，但是並不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的。

現在一個很明顯的現象是，年輕人有買房需求的，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，大家不想等時間追垃圾車，需要有管理員收包裹，甚至需要樓下有自己停車位的大樓，現在很多人買房是不考慮舊公寓的，在計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。

若真要認真計算，應該是要統計，目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少，然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少，才能知道是否是供過於求。

如果未來要買房的人都只想找電梯大樓，那即使因為少子化造成買方減少，可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量，會造成的現象就是，新大樓供不應求，導致價格持續上漲，而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買，價格反而可能會因供過於求而下跌，又或是拿來都更改建變新大樓，價格就變成新大樓的價位了。

居住型態的改變

利率與資金

少子化的影響不是近期

買房要買在哪裡？

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銀行為什麼要推美元短期高利率定存？

 

過去一年很常可以看到銀行推出短期與限額的高利率定存，而且是要新轉入的資金才符合資格，或許你曾有過疑問，為什麼銀行要給出這麼高的利率來吸引客戶換成美金存入呢？

我查了一下各家銀行的美元一年期定存資料，利率大約介於3.8%至3.9%，money101的資料，2023年的渣打銀行「玉兔迎春美元優存」方案，優先理財客戶單筆存滿5萬美元，存款年息可達4.59%；私人理財客戶單筆存滿10萬美元，利率可達5.01%。加碼計息的期間，則從登錄當月起算「3個月內」。

不少人看到這超過4%甚至5%的定存利率，心動將資金換成美元存入，雖然計算時間只有3個月，但能多賺的機會就不要錯過，你可以看下圖由ETtoday整理出來的存款利率方案。你可能也有疑問，為什麼短期優惠的定存利率可以比一年期的利率高出1%以上呢？

如果你認為銀行是想要用高利來吸引更多資金存入銀行，那你就猜錯了，銀行最怕的就是大量資金存入銀行放定存，因為利息支出這是他們的成本，銀行的獲利是靠貸款出去的利息，與販售金融商品的管理費與手續費等收入。

央行公布2021年4月的國內存款餘額超過50兆台幣，其實這是銀行的痛，因為他收了一堆存款要付利息，但他能借錢出去賺利息的金額卻少很多，我們從銀行定存利率就可知道，一年期定存固定利率有1.4%，但300萬以上大額的定存利率就只有0.43%，這表示，請民眾不要存太多錢在我這裡。還有，不時會接到銀行打來問你要不要低利率借錢，就知道銀行有多努力在推展它們的貸款業務。

除了借款收利息，銀行的另一項收入來源就是販售金融商品，他可以賣保險賺佣金、賣債券賺手續費與管理費、證券部透過股票交易賺手續費，基本上，只要你在銀行做越多事情，用越多服務，他們賺的錢就越多。

為什麼銀行要用高利率來吸引用戶存入更多美金呢？

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3千萬的退休金要如何辦到？

 

我時常在提醒，計算任何未來金額的時候，千萬不要忽略了通貨膨脹。3000萬這金額看起來很高，但考慮平均3%的通貨膨脹後，20年後的3000萬價值（購買力）約等於目前的1661萬，40年後的價值約等於目前的920萬，如果你的退休金目標是3000萬，換算下來，你還會覺得很多嗎？

我每每提到2000萬、3000萬的退休金目標時，看到的就是一遍絕望的眼神，許多人反映，我這一輩子的收入都未必會有2000萬了，現在連要存到1000萬都覺得很困難，怎麼可能把退休金目標設定到3000萬，這樣退休不就無望了嗎？

這也就是為什麼必須要投資的原因。

如果自己的退休金全部都要靠自己從花剩的收入存下來，任你再會賺也很難存超過2000萬（每年存50萬，連續存40年），而且這時候的2000萬也已經貶值到不知道剩多少價值了，想準備退休金，當然要靠報酬率高於通貨膨脹率的投資方法。

我們看圖表說明，第一行的終期總資產是3009萬元，投資時間是20年，連續20年的時間，每年都要投入67萬元本金，假設投資報酬率為7.2%（指數化投資就能做到），則20年後就可以達到超過3000萬的資產，但自己總投入的本金只有1340萬元。

如果你會指數化投資，你只需要用20年的時間陸續投入1340萬，就能夠累積到3000萬的資產，沒有一開始想的那麼不可能吧。

但老實說，要扎扎實實從自己的收入存下1340萬也並非易事，沒有多少人能夠一年就能存下67萬元，而且要連續維持20年。

我們接著看第二行....

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GDP越來越高，怎麼我的薪水沒有跟著變高？

 

GDP(Gross Domestic Product)是指國內生產毛額，代表的是一個國家在一個期間內，經濟活動所閃出的產品或勞務市場價值總額。這個數字通常用來衡量一個國家經濟的健康狀況與發展水準。所以，當GDP數值越高，代表景氣越好、經濟活動越活躍。

景氣越好，經濟活動越活躍，跟人民所得有甚麼關係？我們先了解一下GDP的計算方式：

GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口

消費：國內民眾所有的消費金額總和

投資：國內的固定資產投資，包含住宅、機械與廠房等。

政府支出：政府的消費與支出的金額總和。

淨出口：國家的出口總額減掉進口總額，也就是貿易差額。

以上的計算方式可以看到，GDP計算的比較像是國內各種支出與消費的總額，當消費支出發生的越高，代表國家的生產力越強，經濟越好。但生產力強消費高，就能代表國民的所得也高嗎？

其實還有一個名稱叫GNP（Gross National Product），或叫GNI（Gross National Income），他會加計國民在海外的所得，包含利息等收入，但也會排除國內的外國人收入，這個數字比較能代表一個國家的國民在國內外實際的生產力，而不像GDP代表的是一個國家裡的人（不管國籍）所產生的產值。

依據勞動部統計數字，台灣的GNI從民國75年的4,141美金，成長到111年的33,565美金，如果把他當作投資績效來看，36年後的總增長是711%，換算成年化年增率是5.98%，也就是台灣的GNI每年約會增加6%。

有趣的是，若改計算GDP，111年的GDP是32,811美元，比GNI少754美元，意思是，加計國人在海外的收入後，在排除國內外國人的收入，台灣人的收入還增加了一點。

但GNI就真的代表了國人的所得水準嗎？我再查了一下台北市統計指標中的國民所得定義：

「國民所得毛額(GNI)係本國常住居民在國內及國外提供要素之生產結果；生產結果主要分配為受僱報酬、財產及企業所得，以所得者而言，即稱為國民所得(National Income, NI)，惟固定資本消耗不能分配，因此國民所得毛額扣除固定資本消耗即為國民所得。」

這個定義解釋到，GNI涵蓋了企業的固定資本消耗，因固定資本消耗不能分配，所以從GNI裡扣掉這一項，才能算是國民所得。

那國民所得 NI（National Income）的意義又如何定義呢？有幾種算法：

國民所得 = 工資 + 租金 + 利息 + 利潤

國民所得 = GDP – 折舊 – 間接稅淨額

國民所得 = NDP – 間接稅淨額

GDP = 國民所得（工資 + 租金 + 利息 + 利潤）+ 折舊 + 間接稅淨額

廠商的廠房與器械折舊，不算入國民所得NI，但會算入GDP。所以，嚴格說起來，GDP並不能直接代表國民所得，但差別只在於不同算法的代表意涵不同，一個國家的生產力不直接等於國民的實際收入，其中還包含了分配的問題。

我們再回顧一下GDP的計算方式：

GDP=消費 + 投資 + 政府支出 + 淨出口

政府想要增加GDP，最快的方式是甚麼？鼓勵民眾消費，刺激企業投資，努力讓出口額高於進口額？

我看最容易的方式就是增加政府支出，多蓋些大型建案，重鋪馬路與人行道，政府稅收不夠就新增特別預算。政府只需要一直增加支出，依據公式計算方法，就可以提高GDP了，但GDP提高就等於我們的所得提高、生活變好了嗎？

買ETF不如直接買績優股？

 

ETF在近幾年蔚為風潮，許多不敢買股票，不懂如何選股的投資人，ETF的特性大大降低了這些人的投資門檻，讓他們在不需要選股的情況下，也能安心投資股市，其中又以高股息ETF的被接受度為最高。

對於有些投資達人來說，買ETF是很愚蠢的行為，因為ETF的選股邏輯常會選進一些表現並不好的個股來拖累整體績效，與其買一籃子股票有的沒的公司，不如好好挑選表現較好的公司，集中投資在這幾檔（5～10檔）具有優勢的個股中。

還有一個理由是，ETF的選股邏輯常會有市值的限制，市值不夠高的中小型股往往都無法入選ETF的成分股，還有企業是否獲利的條件，還在投資拓展市占率階段的企業也很難入選。也因為如此，ETF很難有機會持有能狂飆幾倍的中小型股或是轉機股。

基於以上理由，ETF的績效表現波動不大，不但會選到拖累績效的爛公司，也無法挑到能在短期內飆漲數倍的績優股，要靠投資ETF賺大錢根本難上加難。

沒錯，我也同意ETF基本上會有這兩樣侷限，一來ETF的選股邏輯在招募時就已經設計好了，他無法挑出能飆漲的企業，只能透過篩選條件，盡量排除可能會表現不好的企業。

同時也因為ETF規模若大到一個程度，中小型股很可能不夠股份可以買，成績量又太低，可能光ETF自己的買盤就可以把該公司的股價買翻了。所以，一般操盤基金當規模大到一定程度後，勢必要去買大型公司，才有辦法消化資金，其績效也勢必會往平庸邁進。

不過，如一開始所說，ETF的好處就是不需要挑公司，他可能會挑到績效不好的公司，但也有很高的機會擁有不少好公司，只因為他的成分股數量夠多，較不怕遺漏調表現的企業。

對於有選股能力的人來說，當然選對企業並重壓可以為他帶來很好的獲利，半年內獲利20%～50%都很有可能，比起大盤指數ETF年化7%～10%來說，相當有吸引力。只是風險同樣也在於選股能力。

自認為有選股能力的人很多，市面上也有許多書籍、Youtube影片、部落格與APP等，教投資人如何挑選有上漲潛力的企業，相信很多人都有嘗試過，包括我自己也是，只是，挑選個股有更高的風險。

賠錢的風險我認為是其次，最大的風險，我覺得是浪費掉的時間。以下我將會用實際的績效數據驗證給你看...

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投資股市前該先準備的事

 

我相信大家把錢投入股市的初衷都是為了要賺錢，若早點接觸股市資訊的人，很可能出社會開始有收入之後，就會把手上存下來的幾萬塊投入股市買股票，能賺個幾千塊就很高興。

但把身上所有的資金都投入股市是危險的，為什麼？因為你放在股市裡的資金沒有一定會獲利，當你臨時需要用到大筆資金時，你帳上的持股是虧損的，又或是處在股市表現較差的時候，此時你只好賣股變現。

當然，你也可以選擇質押借款，或是另外借信貸解決用錢之需，避免賣出手中持股，但這些都是要付出利息代價的。

對於習慣短期進出股市的人來說，資金運用或許可以很彈性，真需要用錢時在賣掉股票就好，即使要實現帳面虧損也無所謂，但對於長期存股的人來說，要用錢時就賣股，等於破壞了投資紀律。

對於存股族，想要在臨時需要用錢時還不需賣股，就需要另外存一筆錢下來備用。看你自己的生活消費習慣與能力到哪裡，我會建議至少保留2～3個月的月薪放在活存帳戶，當作彈性備用金。

另外再準備一筆3個月薪資的存款放在另一個銀行定存帳戶，非到緊要關頭，決不動用這筆錢，這筆錢是最終的救命錢。兩筆備用金加起來大約就是5～6個月的薪資，並非是很大一筆錢。

以月薪5萬的人來說，就是準備好15萬的彈性備用金在常用的活存帳戶，可隨時彈性支付大筆支出，另外準備一筆15萬緊急備用金放定存，總共30萬元。認真一點存的話，這兩筆備用金應該可以在1～2年內存下來。

這兩筆備用金只能救急，但如果碰上重大醫療需求的時候，區區30萬就很不夠用了，有可能某一場手術，在健保支付下還需要花費20～30萬，如果是癌症，可能需要的費用更高，這時你應該要有基本保險來轉嫁這類高支出的風險。

如果一些醫療費或是意外損壞賠償，金額只有1～2萬塊，雖然付的會有點痛，但還不至於負擔不起，但一筆50萬的支出就會很苦惱了，即使股票帳戶裡有這麼多錢，要因為一場病或意外就花光辛苦存的錢，真的是很痛苦。

所以，每個月花個3～4千元買一些基礎必要的保險，規避這類可能會需要高支出的醫療與意外費用，就顯得很值得。雖然保險花費會稍微減緩資產累積的速度，可一旦不幸的事情發生，就可以幫我們避免掉很大筆的支出。

以上將可能發生的大筆支出規劃好金錢來源後，這時才是好好擬定存股計畫，為自己的短期與長期目標進行存錢存股的時候。即使存股過程發生臨時性大筆支出，也會因為事前的妥善規劃，讓存股計畫不受太大影響。

然後，就是好好了解股市的運作邏輯，與投資股票市場的目的與合理期待，採用正確且合理的策略，為自己的未來進行合理的投資規劃。

以上內容在我的《ETF存股》第二章裡有說明，有更多篇幅會介紹股市的基本運作與投資邏輯，還有執行ETF存股的資產規劃與實務操作方式，建議購入一本，直接滿足你想要長期透過股市存錢的需求。

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短期美元高息利率，要換嗎？

 

這兩年美國升息，時常可以看到銀行推出美元短期的高息定存，如一年期定存利率3.6%時，可以看到有銀行推出限時方案，3個月定存年息最高4.5%，許多人為了賺這4.5%的定存利息，而將台幣換成美元。

我們知道兌換外幣會有匯差，以這張圖為例，2月18日的美元即期匯率，銀行賣出價是30.46，買入價為30.36，意思是，要跟銀行用台幣換成美元，每1美元需要用台幣30.46換入，如當下要再換回成台幣，就只能換到30.36台幣，一來一回的匯差是0.1元。

我來試算一下，這個0.1元的匯差，約等於損失0.3283%，而3個月的4.5%優存利率，本金存滿3個月後可以拿到1.125%的利息，假設匯率過了3個月都沒有變，扣掉0.3283%後，實質等於賺到0.7967%的利息。

但是，匯率每天都在變動，不太可能期待定存3個月後還能維持同樣匯率，如果匯率變好，當然是可以賺了利息又賺了匯差，如果變差，賺到的利息可能連匯差都抵銷不了。這3個月的利息約等於0.242的匯差，也就是要換回台幣時，若美元匯率低於30.118，匯差就足以吃掉3個月賺到的利息。

你說美元從30.36變成30.118會很難嗎？從圖表上可以看到，從2月8日至2月18日這9個工作天哩，銀行的買入價差就有0.355，我從2月18日回查過去3個月的匯率變化，美元買入價從32.14元變成30.36元，跌掉1.78元，跌幅5.54%。

如果高利率定存期滿後，匯率比當初台幣換成美元時還要差，該怎麼辦？

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甚麼商品都想投資？

 

上個月有網友詢問我關於券商介紹的債券商品意見，我跟他簡單介紹券商賣的債券是甚麼性質，裡面有哪些需要注意的地方，那些數字與資料需要注意，包含手續費與信託管理費等細節。

後來又聊到哪家銀行有提供6個月的高利美元定存，他在考慮要不要換，但他手上已經有一筆閒置美金還沒做投資，去年因為高利率也換了人民幣，最近還買了房子，每個月也都能存款為將來的計畫做準備。

由於這不是第一次與他交流，大約了解他的投資與經濟狀況，於是我反問他，為什麼你要買債券，你需要債券帶給你的現金流嗎？為什麼你要換美金與人民幣，你需要那些短期高利率的利息嗎？

他說他不需要額外的現金流，目前的工作收入不但夠生活，還有餘額可以存錢，目前的投資資產有把握在未來20年都不動用，那些錢就是要當退休金用的，他想準備更多，所以聽到有賺錢機會，都會想去賺。

我有點直接的點出我認為他的盲點。

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為何需要定期定額投資？

 

前幾天看到喬王寫了一篇"定期定額存股好不好"的文章，內容很長很有料，各位可以去看看，我自己看完後也有一點小心得，自己再寫一篇補充我的想法。

不管是基金或股票，大多數專家都建議定期定額持續買進，說是可以攤平成本，創造微笑曲線，獲利機會高，但我認為這只是被簡化，方便推金融商品的說法。

如果第一筆買進後，價格持續下跌，才會有攤平成本的效果，如果是持續上漲，就會越買越貴，成本越來越高，最有利的方式反而應該是第一筆就梭哈。

如果你投資的項目一路衰退，價格一直下跌，你可能等不到微笑的時候就將資產認賠賣出了，也很可能根本就不會反漲，微笑曲線對你來說變成一種取笑。

定期投資就一定也要定額嗎？誰說的，誰規定每一次投資都要買一樣的金額，誰說每次都買一樣的金額才能攤平成本，股市大跌的時候，你不能多買一點嗎，這樣不是攤更多更快？

定期定額只是方便銀行/銷售方銷售金融商品，他們可以每個月穩定的從客戶手中獲得持續的交易金額，就像每個月領薪水一樣，推銷的越多，每個月領的錢就越多，就像是有穩定的收入，多好～

但定期定額對於絕大多數的上班族來說，確實也是一個簡單方便的投資方式，因為收入固定，每個月能用來投資的錢也差不了多少，先教育你要先把想存的錢扣下來，剩下的才用來消費，你存的到錢，銀行/券商每個月都收的到錢，雙贏。

只是，定期定額一定就是獲利的保證嗎？

基於上面的分析，定期定額要獲利，必須要符合一個最基本的條件，就是投資標的長期來說是成長的，即使短期內有價格修正，最終還是會回到成長曲線，這樣定期定額扣下來才會看到傳說中的微笑曲線。

另一個是你要有足夠的信心長時間等待，如果你投資的是之前很流行的貝萊德世礦，從2011年一路下跌到2016年，之後才緩慢上漲，一直到現在才漲回2011年高點的75%左右，這一個微笑可是要撐12年才等的到，你對礦業這麼有信心嗎？

除了薪資來源，還有一筆可以投資的資金是現金股利，不管是年配息或是季配息，領到股息後不要花掉，繼續買進持股，其實也是一種定期定額，以配息率約5%的標的來說，等於每年固定買進5%，或每季固定買進1.25%，而且這筆金額可能比薪資還要高。

有人說定期定額到後期，攤平成本的效果會鈍化，如果這指的是從薪資存下來的部分，確實沒錯，資產已達2000萬時，每個月扣2萬塊投入確實影響不了多少成本，只是你的資金來源不該只有薪資，股利此時顯得更為重要。

同樣資產已達2000萬，年領5%的現金股利等於可以領到100萬現金，再投入買股的攤平效果，相較於每個月投入2萬的薪資，股利再投入絕對讓你有多一點感覺，而且這筆金額會隨著資本變大而放大，絕不會有鈍化的問題。

所以，與其堅持定期定額，建議不如換個角度思考，其實只要每隔一段時間就把手上所有的可運用閒錢投入就可以了，特別是領到的股息股利，到後期的效果，絕對比從薪資定期定額扣款要來的重要，這聽起來是不是更像「不定期不定額」。

但我要強調，不定期不定額意指每隔一小段時間就把手上所有的閒錢投入，不是要你看股市變化，股價高低，看月K線判斷股市低點，自己決定甚麼時候要買進多少錢，這不叫不定期不定額，這叫擇時操作。

我在《ETF存股》這本書裡的第215與236頁有寫到相關的觀念，還有提到其他投資常碰到的應知觀念，歡迎購買收藏。

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為何現在準備退休金這麼難

 

現在的中年人要準備退休金常會感到力不從心，因為很多人在40歲過後，小孩還小，父母年老，工作上可能又卡住，擔心中年失業，收入在支付所有支出後，可能已所剩無幾，需要付房貸的人又更辛苦了。

上一代人養2～3個小孩，買了一兩間房子，還有餘裕能準備一定的退休金，甚至還能幫小孩付頭期款，為什麼差了一代差這麼多？

當然經濟環境一定是主因，台灣的產業發展已不像30～40年前那樣，可以雨露均霑，各行各業都能蓬勃發展，願意出來做生意的人都還能有不錯的收入，願意咬牙買房子的人可能都還能存個一兩間房子下來。

近20年，台灣的產業發展明顯偏向特定幾個政府扶植的產業，譬如同樣是工程師，不同產業的工程師收入，年薪可以有60萬至200萬的差別，有些產業就算再努力，產業薪資級距到頂可能就只有80萬，相較於某些半導體產業，畢業生第一年就有150萬的收入，實在是令人生羨。

除了產業環境，我認為跟現在人的人生價值觀也有關係。現在60歲以上的那一代，學歷並不高，早早就出社會工作，25歲左右就結婚生小孩，那時候就是努力工作養小孩，還房貸，50歲以前，小孩就已經畢業出社會工作，除了已還完房貸的房子，還有10～15年可以開始存自己的退休金，40幾歲時，小孩就已獨立，才開始自己的享樂生活。

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