房價是由誰決定的？

 

頻頻高漲的房價讓越來越多人吃不消，房屋成交價到底是由誰決定的？當然是市場買賣雙方決定的，但是這個房價又以甚麼當作合理的參考標準呢？實價登錄嗎？

在沒有實價登錄之前，買方與賣方對於合理的房屋價格較無參考資訊，通常只能探聽附近有成交的房價，當作每坪單價的參考值，因為大家的認知差距不同，這也讓買賣雙方喊價的空間相當大，更也讓房屋仲介有比較大的話術操作空間。

預售屋的買賣也是，通常預售屋的售價會是以周圍新成屋房價的均值，或甚至是最高單價為基準，再往上加5%～10%。在與代銷談到購屋價格時，通常也都會有每坪開價少1～3萬的談判空間。

有些房產專家會建議欲購屋者，在看預售屋的時候，不要被代銷人員的話術與演戲技巧所騙，價格都有談判空間。想買中古屋的人，可以先從屋主的開價打8折甚至7折開始出價，不要被假買家跟房仲的話術所騙，這些都是過去買房的教戰守則。

但相信最近幾年要買房的人，不管是想買預售屋或是中古屋，都會發現過去的教戰守則已經不太管用了，不是那些演戲情形沒有了，而是價格已處於賣方市場，你想狠狠大砍一刀，只要屋況不是太差，基本上沒甚麼機會。

先以預售屋來說，有很多地方的新案都喊出不二價，不要說沒有喊價空間，連想買的機會都不一定有。想買的人太多了，以前是買方徹夜排隊想搶先機，現在甚至還要先登記再抽籤，有被抽中的人才能進去選哪一戶，有選剩的餘屋才會輪到候補者，不是你想買想看就有機會。

當然，有些是建商或代銷公司的手法，讓消費者感到必須用搶的才買的到，但那也是因為想購屋者夠多，代銷公司才有辦法使用這些伎倆，來找出真正想買屋的人，而且幾乎沒有談價空間，只給幾十分鐘考慮要不要簽單。不少人在開賣之前就已經研究過新建案的資料了，所以當場也能很快地下決定，主要就差在能不能挑到自己喜歡的房型格局。

而中古屋市場也因為有實價登錄的關係，買賣雙方......

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熱門與老牌公司債ETF比較

 

今天要比較一下4檔公司債ETF，分別是2023年底才上市就擁有大量受益人數的群益ESG20 年期以上BBB 投資等級公司債ETF（00937B）與國泰10年以上投資級金融債券ETF基金（00933B），還有成立超過5年的元大20年期以上BBB級美元公司債券ETF（00720B）與中國信託10年期以上高評級美元公司債券ETF（00772B）。

先介紹高人氣的00937B與00933B，這兩檔都是月配息的公司債ETF，以最近一期的配息計算12個月的年化報酬率，00937B約有6.24%的殖利率，00933B約有5.04%的殖利率，兩者殖利率的差別主要在其成分債產業別、債券年期與信用評等。

00937B持有全球15個產業，並納入Sustainalytics ESG風險分數小於30分者，並排除爭議性武器與成人娛樂分數大於20分的公司，單一產業有10%以上的權重上限，並且僅挑選成熟市場的大型美元公司債，債券期限為20年期以上。

00933B持有的是全球純金融產業，有80%以上是美國企業，其債券期限為10年期以上。由於金融產業通常都是倒債風險較低的企業，其票面利率自然也會比大多其他產業的公司低，而債券期限又比00937B短，自然其配息殖利率相對會較低。

另一方面是這兩檔選擇的信用評等規定，00937B要求的標的，其信用評等限於BBB+與BBB-之間，而00933B要求的信用評等為BBB-以上，其中包含了全球金融業龍頭發行的債券，信評皆為 A- 以上。

債券的性質，較高的信評會換來較低的配息，是其中一個因素，再加上00937B的產業分散特性與債券期限較長，都可為其帶來較高的配息殖利率。其他不同的條件，00937B債券須符合票面利率4.5%以上的條件，而00933B所挑選的債券必須為固定利率，但能包含主、次順位債券。

補充說明，債券有分為固定利率與浮動利率......

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基金的績效也太糟了吧！

 

前一陣子收到網友的詢問，他說他一直不敢買股票，唯一的投資就是在銀行購買基金，理專在幾年前推薦了幾檔基金，但是績效一直都不好，帳面上都是虧錢，心裡很猶豫該不該出清賣掉。

收到私訊時，本來還想花點時間研究一下這幾檔基金的投資主題與持股標的，看了兩檔之後覺得很奇怪，注意到他的信託起始日，除了貝萊德永續能源之外，其他都是在2020年與2021年買進的。

如果我沒記錯，相較於現在，2020年8月還算是近幾年的股市低檔啊，即使有兩檔是2021年年初跟年中買進的，那時候算是短期的股市高檔，台股大盤在2022年有回檔了約30%左右，美股也回檔大約25%，但2022年10月之後都是大漲的，一路漲到2024年的6月，怎麼會持有到現在，帳面還是負的呢？

尤其其中一檔還是安聯AI人工智慧基金，過去兩年AI漲翻天了，怎麼這檔基金的帳面績效居然是-21.25%，實在是太不可思議了。再查一下目前的持股明細，美國佔了81%，而且持股都是知名企業，譬如輝達、臉書、微軟、特斯拉、谷歌、蘋果、亞馬遜，怎麼可能虧這麼多？

明明台股與美股在過去幾年漲了非常多，但這些基金卻都是虧損的，透過MoneyDJ查詢安聯的其中一檔AI基金，看了一下他的報酬比較，不管是跟同類型的平均績效相比、同類型的排名、又或是同投資區域的排名，都是很落後的名次。

我對基金沒有太多研究，想不出來有甚麼原因可以造成這樣的結果，即使基金有比較高的管理費與保管費，應該也不至於造成績效落後這麼多，會是基金經理人的選股操作造成的嗎？那他再之前的持股又是甚麼，導致績效大幅落後同類型基金與大盤呢？

網友詢問是否該認賠出清這些基金，據說虧損的金額滿大的。我實在是不敢給建議，我也無法對任何人的投資負責，但若是我，我會這樣思考。

2020年中之後的台股大盤至少漲了一倍以上，美股S&P500也漲了50%以上，納茲達克也漲了45%，但這幾檔基金經理人的操盤績效卻幾乎都是虧損的，甚至AI主題的基金還虧損到20%以上。

我不知道他們是如何做到的，光是無腦買0050持有到現在，不記配息都漲了70%以上，買VOO也漲了超過50%，這只證明了，這些基金操盤團隊的投資績效非常糟糕，不僅是報酬率比大盤低，甚至還虧損。

過去幾年多頭行情都可以操作成這樣了，我要如何相信繼續抱著，他們在未來幾年會創造更好的績效，將目前帳面上的虧損都賺回來。

我會寧願認賠這些沉默成本，將資金有效的運用在其他地方，就算不是改採用我常推薦的指數化投資，相信也有其他更好的方法，或是比這幾檔基金表現更好的標的。

這些錢如果在當時是拿去買一間房子，現在的房價漲幅少說都有30%了，這幾筆投資虧損真的是滿令人心痛，也感到頗不可思議的。

00961 FT 臺灣永續高息 ETF

 

最近看到有一檔在募集的高股息ETF（目前已經發行），號稱是月配版的00878，引起我的好奇來了解一下這檔ETF。所以這篇會來基本介紹一下這檔ETF的選股邏輯與特性，也比較一下它與00878的差別。

00961 FT 臺灣永續高息 ETF 是檔由富蘭克林華美投信推出的高股息 ETF，追蹤的指數是ICE 臺灣 ESG 高息指數，從上市櫃公司通過流通性篩選後，留下最多150檔個股，在經過一套篩選邏輯後，再依股利率選出30檔成分股。

00961的選股邏輯是先挑選過去12個月股東權益報酬率（ROE）大於零的企業，並依ROE排序篩選出至少70檔個股，然後依照股利率乘以市值，由大到小排序，再依股利率排序，選出 36 檔股票，優先納入成分股候選名單，再決定30檔成分股。

00961的成分股調整是在每年的5月與11月，5 月底前調整成分股時，會依個股最新公告股利調整成分股，準確取得高殖利率的個股。每年11月底前調整成分股，佈局高獲利成長與高股息潛力股，追求未來可能可以成長或能配出高息的個股，個股權重最高 10%

這個成分股的挑選邏輯其實與00919更像，5月選擇已經宣告股利的企業來挑選股息殖利率高的個股，年底的時候依據企業的EPS成長率來選成分股（00961是依據ROE的成長率）。而00878的主要選股邏輯是過去3年有穩定配息紀錄的公司，成分股調整的數量會比較少。

在同樣的ESG要求方面，00878要求的是ESG評鑑BB級以上，而00961僅排除Sustainalytics ESG 風險評分低於30分的股票，這兩者也是有些許不同。

我們再看一下這兩檔ETF選出來的成分股相似度有多高。00878的前十大成分股是聯發科、

聯詠、可成、聯電、國泰金、日月光、富邦金、廣達、光寶科、微星，00961的前十大成分股是聯發科、聯詠、瑞儀、長榮航、可成、京城銀、力成、玉山金、遠東新、大聯大，重複的部分只有3檔（聯發科、聯詠、可成），重疊性並不高。

經由上述的介紹與比較，號稱是00878月配版的00961，事實上在選股邏輯與前十大成分股的比較上，兩檔ETF都有一定程度的落差。與其說00961是月配版的00878，倒不如說它是月配版的00919，只是多加了一點點ESG篩選條件。

比退休金更重要的事

 

大部分人都認為，退休的第一要件就是先準備好足夠的退休金，這一點也絕對沒有錯。沒有足夠的存款或投資來支撐退休後的生活費，連三餐溫飽都沒有保障，退休後也無法安心地過日子。

想過好退休生活，除了錢之外，我認為更重要的事，是你想過甚麼樣的退休生活。我們常說金錢是一種工具，我們要如何利用這個工具，為我們帶來物質上或精神上的糧食，讓我們能過上自己想要的生活。

先從金錢層面來說，我將退休金的準備標準分成三個階段，第一階段是先求能溫飽，第二階段是能維持目前的生活，第三階段是能達到理想生活。

要求溫飽的退休金需要多少錢？假設不需要支付房租，以目前的消費水準，每個月3萬元的生活開銷或許足夠。以此標準反推，能每年帶來40萬的被動收入，或是以存活30年的時間來計算，如沒有投資收入，再加計通貨膨脹跟基礎醫療費用，或許1600萬已足夠。

要能維持目前的生活開銷，先以不需要支付房租來計算，假設夫妻兩人每個月的花費需要8萬元，那就是要準備到每年的被動收入能帶來約100萬元現金，或是以存活30年的時間計算，如沒有投資收入，同樣加計通膨與基礎醫療費用，或許需要到4500萬元。

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股市下跌時的加碼時機

 

這兩週的股市大跌讓你膽顫心驚了嗎？很多人在最近三個禮拜已經把過去半年的獲利都吐回去了，怎麼會這樣？

雖然台股從2024年初的17400多點漲到7月的24416，有將近40%的漲幅，目前回檔到21638其實也才跌了11.4%，若計算到年初的17400多點，大盤至少還有25%左右的漲幅。

但許多人在7月份加買更多股票，這三週的跌幅不幸的把過去半年的帳上獲利都吐了回去，特別是7/19跟7/22那兩天大跌趁機槓桿加碼的人，在上禮拜的大跌傷的更重，許多人猶豫該不該停損，或是再找資金再加碼。

該停損或該加碼，取決於未來的股市走勢是會繼續下跌還是止跌反彈，老實說，這件事大部分人都不知道也說不準，這也是大部分人的困擾，看到股市連連漲就想要趕快加碼，看到股市下跌就想要逃，散戶的命運都大同小異。

但如果是採用股債配置法的人，該加碼或該觀望的依據就很明確了，不需要猶豫不決。股債配置不是長期持續買進就好，還需要執行資產再平衡，執行再平衡的條件，基本上有兩種，一種是固定時間，另一種是照資產變化比例的動態再平衡。

對於絕大多數人來說，我會建議採用固定時間執行再平衡即可。在多頭市場行情，每一兩年於固定時間賣掉超過設定比例的股票，將資金拿來購買波動小又可穩定配息的債券，把獲利保留下來。若是遇到股市走空頭時，就可以反向用債券的資金來加碼股票。

但固定時間執行再平衡有個侷限，如果像2020年3月的疫情因素，單一個月下跌30%，美股融斷了4次，但一個月後就因為無限QE讓股市V行反轉，一路大漲到2021年4月。

對於固定在年初執行再平衡的人，就完全沒有加碼機會，下次執行再平衡的時間是在2021年年初，台股已經從2020年一月的11500點與3月低檔的8500點，上漲到2021年一月的15000點，反而是要賣股票買債券。

對於股債配置與再平衡有清楚觀念的人，我認為可以再搭配照資產比例變化執行動態再平衡。但這邊採用的時間是只針對股市大幅下跌時，可以在股市表現不好時加碼用，股市大幅上漲時就維持固定時間做再平衡就好，不要在多頭時期，早早就將資金從股市撤出。

股市大跌可以跌多少？從過去將近80年（二戰後）美國標普500指數來看，最大跌幅可以到-50%左右，分別有三次，分別是1973年的石油禁運、2000年的網路泡沫與2008年的金融海嘯。

其餘的跌幅大約在-30%左右，分別是1962年的古巴導彈危機、1970年的科技股大跌、1980年沃爾克收緊政策、1987年股災與2020年的新冠疫情。我們可看到美股的股災輕則-30%，重則-50%左右的跌幅比例。

再看台股自1990年以來的紀錄....

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你是用加法還是減法過生活？

 

最近被一位想去澳洲念書的朋友問到之前在澳洲念書的經驗，他很猶豫該不該做這個決定，因為這代表需要中斷工作，到另一個國家學習與生活，回來後是否能延續工作，或是轉換到更好的跑道，不得而知。

對於他的問題，我基本上是站在鼓勵的立場，雖然念完書後回台是否能找到更好的工作是一個變數，但我覺得出去一趟的人生經歷是非常難得的，如果態度夠積極，能獲得的不只是學歷，還有人生心態的轉變。

在台灣念書時，或許是受當時教育環境的影響，習慣標準是追求滿分，念書時是要求所有文字都要讀到，記憶力不太好的我需要多讀幾次，很是花時間。或許也是這樣，也可能是愛面子的性格，有興趣的事情不敢爭取，新事物不敢嘗試，上課時間不敢發問，就怕丟臉顯蠢。

隻身一人到澳洲念書後，所有事情都要自己去辦理，用著頂多國二程度的彆扭英文處理所有事情，到學校辦文件、到外面租房子、到政府機關辦證件、到銀行開戶，經歷第一個月的語言學校像文盲一樣，老師講的英文完全聽不懂。

前幾個月就有自覺，我現在就是甚麼都不會，需要從頭學，如果我還像以前在台灣那樣，那我應該甚麼都做不了，也進步不了。所以我的心態從滿分往下扣的標準，變成了從20分往上加的標準，能學多少算多少。

改變了心態後，我覺得學習變輕鬆了，不只是在語言學校，就連在大學與研究所也都很有幫助。心態上只先求可以及格就好，但如有更多時間，或是對該科比較有興趣，就會追求更好的成績，尤其碰到有興趣的電腦相關科目，還是以滿分為目標。

另一大轉變是個性，在出國念書前，我是一個完全不敢與陌生人講話的人，在團體裡能不說話就不說話，安靜地做自己的事情，或是在旁邊觀察別人就好，即使我很想去找人說話，我也會因為害怕被拒絕而沒有動作。

但至澳洲後....

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小時候會破壞規矩的人，長大後的收入會更高？

 

在一本書上看到一個段落寫到，小學時蔑視和破壞規則的指數和40年後的收入成正比，這項指標是除了受教育年數和智商外，對收入影響最大的因素。你認同嗎？

心理學期刊的一項調查表示，研究者用MAGRIP個性量表測量了當時小六學生們的智商、個性、成績與生活水準，比如你是否認為要坐學生應該做的事、你是否很努力很認真的做家庭作業等。

其中有一項很重要的指標叫『蔑視和破壞規則』，比如你是否和媽媽頂嘴過，40年後，研究者對這些人追蹤調查，透過回歸分析，研究者發現，這些人小學時蔑視和破壞規則的指數和40年後的收入成正比，這項指標是除了受教育年數和智商外，對收入影響最大的因素。

一般人都認為聽話的孩子長大後可能更有出息，殊不知討人厭的壞小孩長大後也一樣可能賺到大錢，甚至賺更多。結果發現，在教育水準與工作背景等條件都相似的情況下，親和性越高，年收入越低，越隨和越賺不到錢，這種現象在男性身上更明顯。

在賺錢方面，親和的人並不占優勢，特別是那些脾氣好又熱心腸的暖男，為什麼呢？研究者猜測，這與他們的工作目的和重心有關。那些親和性低的人，會覺得賺錢更重要，親和的人收入少是因為他們更看人際關係，而脾氣不好的人收入高是因為他們把賺錢看作首要目標。

雖然人人好的性格傾向比偏高的人收入相對較低，但他們在人際交往等其他方面略勝一籌，親和性高的人生活滿意度更高、壓力水準更低、社交參與度更高、交友圈也更廣一些。

以上的研究結果你認同嗎？

我個人是部分認同，當然不是所有愛破壞規則的小孩，在長大後都可以獲得較高的收入水準，但這類人確實是有可能獲得更高的成就，只不過我的解讀，除了他們更重視賺錢這因素外，還有另一個理由，那就是『開創性』。

習慣服從的人，跟大部分人做的事情都一樣，得到接近平均值的結果也很正常。學生時期乖乖地念書，畢業後找份工作，學習能力強的有機會在大企業爭取一份職缺，能力較差的也能在中小企業謀得一個位置，服從上級命令，盡力的為企業完成分派的任務。

喜歡破壞規則的人，可能習慣於從規矩中找出漏洞，找到規則的不合理性，可能更具有批判性思考。不想跟大家一樣，勇於挑戰權威與慣例，在企業中可能是個問題人物，但也可能更勇於以破壞式創新，開創自己的事業。

許多成功的大企業，都是以新的技術、新的商業模式、或更大膽的經營手法來獲取巨大的成功，墨守規則的人，很難突破重圍，超越擁有更多資源的大型企業。這個開創性，或許就是從小叛逆的性格所養成的。

如果你有小孩，當小孩經常質疑規則，提出挑戰，讓你覺得困擾，或許換個角度想想，在某個程度上，他可能是具有批判與開創能力的人，將來他的成就可能遠超我們的想像，身為父母或師長要做的，是正確的引導到適合的方向，而非一昧的要他們乖乖聽話就好。

勞保老年給付怎麼領才划算？

 

政府提供了三種退休金規劃為勞工提供保障，分別為勞工保險老年給付、國民年金保險老年給付、與勞工退休金。勞工保險老年給付（又稱勞保年金）屬於社會保險之一，在職勞工只要依規定繳交保險費，離職退保且符合請領條件時，便可提出申請。

依規定，投保年資未滿15年者，只能選擇一次提領，投保年資滿15年，或併計國民年金保險年資有滿15年者，可選擇一次請領或月領年金。

勞保年金的請領金額有兩種計算方式，第一、平均月投保薪資 × 年資 × 0.775% + 新臺幣3,000元，第二、平均月投保薪資 × 年資 × 1.55%，上列2種方式擇優發給，平均月投保薪資以「加保期間最高60個月之平均月投保薪資」計算。

舉例來說，一名勞工從30歲投保勞保直到65歲退休，65歲申請老年年金給付時，其工作年資為35年，假設其加保期間最高60個月之平均月投保薪資為45,800元，第一個算法可月領15,423元，第二種算法可月領24,847元，所以會以第二種算法為給付方法。

若是投保薪資不到26,400，且保險年資只有符合最低標準15年者，會以第一種算法比較有利，假設其平均月投保薪資只有25,200，年資15年（年金給付的年資至少要15年），第一種算法可月領金額為5,930元，第二種算法可領金額為5,859元，僅相差71元。

要一次請領者，以「退保當月起前3年的平均月投保薪資」計算，金額為平均月投保薪資 × 給付月數。給付月數以保險年資來計算，保險年資每滿1年可發一個月勞退金，年資超過15年的部分，每滿1年可發2個月勞退金，最高以45個月為限。

以同樣的情況來舉例，65歲申請一次請領老年給付時，其工作年資為35年，超過15年的部分可發2個月勞退金，其給付月數則為15 + 40 = 55個月，但規定最高以45個月為限，所以只能用45個月計算，若其最後3年的平均投保薪資為45,800元，其一次請領的老年給付會有 45800 x 45 =  206萬1千元。

月月領跟一次領，哪一種方式會比較划算呢？

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該不該申請房貸寬限期

 

現在房價高漲，很多人買房都會直接申請 2～3 年的寬限期，讓自己剛開始的還款壓力可以輕一點，甚至打算期滿後繼續延長，或是轉貸其他家銀行重新申請寬限期，房貸寬限期是不是應該要盡量申請呢？

最近有朋友剛買房，跟他討論試算各種貸款方式後，他很明確的表明他不要用寬限期，原因是因為他有設定每個月本利還款金額子加上管理費不超過30K，寬限期結束後的還款金額會太高，所以寧願不要寬限期。

這邊先解釋一下甚麼是寬限期。房貸寬限期是指在某段時間內可以不付房貸的本金，只付房貸產生的利息。目前只有房貸才有寬限期，寬限期的年限通常是 2～3 年，若前期有準時繳清房貸並且擁有良好的個人信用紀錄，就有機會成功向銀行延長至最多 5 年的寬限期。

我試算一下有沒有寬限期的差別，假設貸款1500萬，貸款期間30年，貸款利率2.2%，每月本利合還款 56,955 元。若用了3年寬限期，前3年只還利息期間的月還款金額是 27,500 元，寬限期後月還款金額 61,441 元，每個月差 4,486 元。如果寬限期延長到5年，寬限期後月還款金額 65,049 元，每個月差 8,094 元。

有人覺得，每個月才差約 4,500 元，會增加多大的壓力嗎？對於已經貸款到能力極限的人來說，多個 2～3 千塊可能都會對生活造成不小的影響，就更不要說每個月差到 8千元了。

那寬限期到底是要用在甚麼時候？為什麼會有寬限期？甚麼情況才適合用寬限期呢？

先想一下甚麼樣的情況會需要在短期內只付利息不付本金，也不擔心未來要還款的本利金額會更高？會有幾個情況符合：

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