拿房子貸款買股票

 

前幾天有網友分享一篇文章給我看，問我這樣的方式是否可行，想請我給他一點意見，這篇文章的內容大致如下，不知道各位看完有甚麼想法：

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「大意是他的父母親每一位各有每月2萬元的月退休金，也就是兩位加起來每月4萬元，一年就是總共48萬現金流。

他們還有一棟約值700萬的房子，房貸已經完全付清，但為了提升每月現金流，他們打算賣掉那棟700萬的房子，改去租屋，多出來的錢運用到股市上賺錢，他問我這個方法妥不妥當？

於是我跟他說一個更好的方法:

請他的父母親不要賣掉700萬的房子，拿房子去跟銀行質借，假設質借出8成(預估值，每間房子、每個銀行都不同)，那這樣就可以有560萬。(然後還可以談寬限期2-5年，只還利息先不還本金)

等待股災來，一堆績優股殖利率都10%以上的時候(那時保證有很多)，挑5~10支入場，560萬*10%=56萬(每年可以領56萬股利)

56萬+48萬=104萬，104萬/12(月)=8.66萬

這樣以後每個月都有8.66萬現金流了，應該很夠用！

一定有網友大大問，那要是股災3~5年都不來怎麼辦？難道要一直等下去嗎？

假設我們買進的股票，不管長短期殖利率都在4%~7%以上，(4%+7%)/2=5.5%以平均殖利率5.5%來算好了，接下來再挑自己能力圈的5~10支，可以現在就投入560萬(房子質借的現金)

560萬*5.5%=30.8萬，48萬+30.8萬=78.8萬

每個月的月現金流有6.56萬(78.8/12=6.56)這樣也不錯啊」

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我的第一個念頭是，夫妻兩個人月退收入4萬塊，有一間沒有貸款的房子，基本退休生活已經很好過啦，還需要拿房子去產生更多現金流？

原文一開始的打算是賣掉房子，拿700萬現金去投資股市，改去租房子。不知道他懂不懂得股市的風險，以為每年領4%～5%現金股利是非常穩定的嗎？

假設700萬可以年領5%的現金股利，也就是35萬元，平均每個月將近3萬塊，再扣掉房租假設是1萬5千元（700萬房價的地區，猜測同房型的租金也不高），那每個月還可以多將近1萬5千元的現金流。

不過請記得，這是浮動的，股市好時領得多，股市不好時領得少，但房租只會越來越高，而且父母年紀大，不一定租地到房子。

後來文章的建議是拿房子去貸款八成拿到560萬，再將560萬拿去買股票領現金股利，如果可以在股災時買進低成本的定存股，有機會可以領到10%殖利率的現金股利，也就是每年56萬以上，平均一個月多4.67萬。

如果等不到崩盤，現在買進可能也有平均5.5%的殖利率，一年也可以領到30.8萬現金股利，等於平均一個月多2.56萬，加上原本的退休金4萬塊，每個月可以有6.56萬元可以用。

如果你還沒被這些數字搞迷糊的話，應該會馬上想到，房貸利息還沒算進來呢。

就算前面可以有3年的寬限期可以只還利息，以貸款20年，房貸利率1.5%來計算，每個月的利息是7千元，父母可以在這3年裡，每個月多出1.86萬元的現金流，可是3年過後的本利還款金額是3.1萬元，也就是父母要倒貼大概5千多塊的現金流去還房貸。

假設不用寬限期，同樣以貸款20年，房貸利率1.5%來計算，每個月的本利還款金額是2.7萬，比領到的股利還要高，這樣做不但不會增加現金流，反而還會減少。

就算房貸還款金額跟現金股利打平好了，而且未來20年也都很順利的領到同樣多的股利，這樣做也只會對小孩有利，因為父母完全不會多增加任何現金流，20年後房貸繳完了，父母也老了20歲了（如果都還健在的話），這時候會有一間繳完房貸的房子，跟每年還可以領現金股利的股票。

這些資產，不知道年邁的父母還可以享用多久，但可以知道的是，享用不到的都會變成遺產留給小孩，最後小孩才是最大受益者。

還有，已經退休的父母有沒有辦法用房子貸款，最高能帶到幾成，貸款利率也肯定不會是現在最低的1.5%，要貸到20年都相當有難度（貸款有年齡限制）。

表面上的計算看似美好，但這個方式包含了許多不確定因素，而且實際計算下來，就算用最優渥的條件，房貸的還款金額還是會比領到的現金股利高，幾乎不太有機會在扣除房貸後還能剩下多餘的錢，除非真的是剛好買在大崩盤後的低點。

最後，我的結論是，文章裡前後提到的兩個方式都不是好方法，已經退休的人了，月退休金4萬塊也算不錯了，實在不需要再拿自己住的房子去賭博。

有網友開玩笑說，小孩每個月提供給父母養老金，就可以增加父母的現金流了～哈哈